Investir dans un bien immobilier pour louer : est-ce rentable ?

Acheter pour louer dans l’immobilier : est-ce vraiment rentable ?

Lorsque vous décidez d’investir dans l’immobilier locatif, en règle générale, vous espérez que votre investissement soit rentable pour profiter de vos revenus fonciers. Il n’est donc pas question de placer votre argent dans un bien qui vous en coûtera encore plus, ou d’acheter un bien mal situé que vous peinerez à louer. Alors investir pour louer est-il un investissement immobilier rentable ?

L’immobilier locatif peut être un investissement très intéressant, à condition de savoir comment s’y prendre pour le rendre rentable. Alors acheter pour louer un bien immobilier, qu’en penser ? Voyons quelques éléments de réponses en fonction des caractéristiques du marché immobilier français pour cette année 2021.

Investir dans l’immobilier : Le risque d’un retournement de situation

Ce n’est une nouvelle pour personne (en tout cas personne qui s’intéresse à l’immobilier), le prix des biens immobiliers est en constante hausse depuis un moment. Que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf. Beaucoup d’acheteurs se sont donc précipités pour investir dans le pierre, avant que ce ne soit trop cher, et s’assurant du même coup la garantie d’une plus-value, d’un bon rendement… à condition que le marché ne s’effondre pas entre temps. Symptomatique d’une bulle immobilière, cet engouement pour l’achat de résidence principale ou secondaire “avant que les prix augmentent” impose une réflexion que devrait avoir tout investisseur : est-ce le bon moment pour acheter ?

C’est le principal risque quand on investit dans l’immobilier, surtout si l’on doit contracter un crédit. Contrairement à une épargne qui ne peut que vous faire bénéficier d’intérêts, un investissement immobilier peut s’avérer aussi rentable que tout à fait infructueux. Et ce en fonction de l’évolution du marché. Quand les prix sont au plus haut, il est logique qu’ils finissent par se stabiliser, voire baisser au fil du temps.

Le risque baisse considérablement en fonction de votre projet de revente. Se situe-t-il à court, moyen ou long terme ? Les cycles en immobilier sont généralement longs (de cinq à dix ans en moyenne). Vous pouvez donc être plutôt confiant si vous n’êtes pas pressé de revendre. Un investissement immobilier est rentable s’il est bien pensé et consiste à acheter pour louer, grâce aux nombreux dispositifs actuellement en place.  Cela permet notamment d’envisager l’achat immobilier autrement, en privilégiant le retour sur investissement et non pas le confort comme lorsque vous achetez pour y habiter.

Acheter pour louer : Investir dans le bon bien immobilier pour être rentable

C’est en effet plus simple à dire qu’à faire ! La première chose à faire pour rentabiliser un investissement immobilier locatif est d’avoir misé sur le bon bien dès le début. C’est d’autant plus vrai lorsque vous achetez pour mettre en location votre bien immobilier. Dans ce cas précisément, il est primordial d’investir dans un bien qui gardera de la valeur et de l’attrait.

Pourquoi ? Parce qu’il va vous falloir le louer facilement et longuement, afin d’autofinancer votre prêt et peut-être même en tirer un bénéfice. Une fois le crédit totalement payé, vous profiterez enfin de votre investissement avec une rente mensuelle des plus agréables. Vous pouvez aussi décider de revendre votre bien pour financer un autre projet !

Investir pour louer : N’achetez pas que sur un coup de cœur

Vous ne devrez pas compter uniquement sur vos émotions pour choisir un bien immobilier destiné à la location. De préférence, achetez près de chez vous, dans un environnement que vous connaissez et dont le marché immobilier ne vous est pas totalement inconnu. Il est très important de ne pas acheter un bien surévalué au niveau de son prix, sans quoi la rentabilité de votre investissement sera assurément difficile.

De plus, vous vous faciliterez la vie en choisissant d’acheter près de chez vous : il est bien plus facile de multiplier les visites quand vous n’avez pas des kilomètres à parcourir pour vous rendre sur place. Bien sûr, votre projet peut être spécifique est vous amener à chercher un bien en dehors de chez vous, par exemple si vous projetez de retourner vivre dans votre ville natale, ou si vous souhaitez passer votre retraite dans un endroit plus paisible après avoir loué votre bien pendant quelques années.

Acheter un bien immobilier pour le mettre en gestion locative

Il existe toutefois d’autres alternatives rentables pour réaliser votre investissement locatif. Vous pouvez tout à fait passer par une agence experte en investissement/défiscalisation. Cette dernière pourra vous proposer d’acheter pour louer un appartement dans une grande ville avec fort potentiel locatif. Vous pouvez même confier la gestion de ce bien à l’agence qui s’occupera de la gestion des locataires, des loyers avec notamment une assurance loyers impayés et même des travaux à réaliser de votre logement. Cela vous en coûtera un pourcentage qui reviendra à l’agence pour le service rendu.

Acheter dans une autre ville peut vous paraître compliqué, mais il faut vous poser les bonnes questions : Est-ce que je souhaite acheter pour maximiser mon rendement et rentabiliser mon placement ? Est-ce qu’avoir le bien à proximité m’est utile ? Puis-je faire confiance à une agence pour le gérer ?

Acheter pour investir dans l’immobilier est une réflexion complète. Vous devrez décider si vous souhaitez vous occuper vous-même du bien, le confier à une agence ou non. Votre projet aura une forte influence sur le type de bien que vous souhaitez acheter. Prenez le temps de bien cadrer votre projet avant de vous lancer.

Acheter pour louer : Choisissez bien la zone géographique

Même si un bel appartement dans un quartier bourgeois peut sembler être une bonne opportunité de plus-value, pensez surtout qu’il est très difficile de rentabiliser un investissement locatif dans un contexte où les prix dans ces zones sont assez élevés. Mettez votre casquette d’investisseur, est-il plus intéressant d’acheter dans un bien dans une résidence ? Un maison à la campagne ? Un appartement en centre-ville ? Ces questions sont importantes car il vous faut anticiper et connaître le public que votre bien intéressera. On réfléchit ici à déniche le type de bien qui trouvera facilement un locataire.

Il sera plus ardu de faire correspondre le montant de vos mensualités et le montant du loyer, surtout si vous comptez sur la loi PINEL qui fixe des plafonds et qui ne prend pas en compte la valeur de votre bien (seulement sa localisation et sa surface). Les quartiers plus populaires s’avèrent bien plus rentables, excepté si vos finances sont assez conséquentes pour ne vous permettre qu’une faible rentabilité.

Investir dans les villes à forte croissance démographique

Si vous avez un projet immobilier, il est conseillé de vous adresser à des agences immobilières. En effet, elles vous  prêtent main-forte pour la réussite de votre projet. Elle vous suggèrent le meilleur emplacement pour votre investissement immobilier. De plus, c’est un projet à long terme, il est important que l’investissement soit rentable.

• En premier lieu, il est conseillé de cibler la ville qui a une forte croissance du nombre de population. La croissance continue de la population, est un facteur clé pour la rentabilité de votre projet.
• Ensuite, procéder à la vérification de la proximité, ce qui existe aux alentours du local à acquérir. Préférer une ville accessible par les transports en commun. L’existence des écoles et des universités à proximité de la propriété à acheter est un atout majeur. Vous avez la possibilité de varier votre cible potentielle. Si le local est placé à côté des usines ou près des marchés, c’est parfait pour une location à usage commercial.
• Il est également nécessaire de vérifier le taux d’emploi dans la ville où vous souhaitez investir. Cette étude va démontrer le pouvoir d’achat de la population de la ville en question. Analyser le prix des immobiliers en location et en vente de la ville que vous avez choisie. Positionnez vos prix par rapports au prix moyen indiqué afin d’éviter un écart trop important.

Investissez dans les villes dynamiques avec une population jeune

Pour s’investir dans l’immobilier, choisissez une ville dynamique avec une population jeune. La jeunesse de la population est la base de la croissance du nombre de la population. Plus la population s’accroît, plus la location est très sollicitée. Une ville dynamique est une ville active où siègent la plupart des entreprises. Ainsi, s’investir dans une ville active assure la rentabilité et la pérennité de votre projet.

Dans une ville jeune et dynamique, les infrastructures sont souvent améliorées et innovées. Cette innovation permet aux porteurs d’affaires d’avoir un prix très compétitif. L’objectif premier c’est de déposer le nom, ensuite de fidéliser sa clientèle.

Toutefois, il faut veiller à ce que le logement à acquérir soit près des points d’activités comme les écoles ou les bureaux.

Investissez dans les villes touristiques avec une activité économique attractive

• Investir dans l’immobilier dans une ville touristique, est très bénéfique pour votre projet. Si la ville se situe à côté de la plage, vous pouvez profiter d’une location lucrative pendant les périodes des vacances.
• Si une bonne partie de la population est étudiante, c’est l’idéal pour un investissement.Les étudiants cherchent des locaux pour une colocation. Tandis que les entrepreneurs sont en quête de locaux pour assiéger leur bureau.Une ville avec un environnement économique très dense est l’endroit idéal pour un investissement immobilier.

Bien sûr, acheter pour louer peut être une opportunité de vous constituer un patrimoine, sans désirer habiter le bien ne serait-ce qu’un instant. Dans ce cas vous pouvez également acheter dans une ville très dynamique et attractive pour les acheteurs. Pour gérer votre location, qu’il s’agisse d’un bien à louer sur des plateformes comme Airbnb ou encore de location longue durée, vous pouvez faire appel à une agence immobilière. Vous perdrez peut-être un peu financièrement mais vous gagnerez en temps et tranquillité d’esprit, grâce à la souscription d’une assurance loyers impayés proposée dans les contrats de gestion locative.

Investissement immobilier rentable : quels dispositifs et quelles pratiques ?

Votre investissement locatif peut aussi vous faire économiser quelques sous avant même l’achat de votre bien. Plusieurs possibilités s’offrent à vous pour réduire les coûts de votre investissement immobilier et vous permettre d’être plus rentable.

Acheter pour louer en loi PINEL

Avez-vous déjà entendu parler de la loi PINEL ? Mise en place en 2014 par Sylvia PINEL (ancienne ministre du logement) et reconduit pour le moment jusqu’en décembre 2021, ce dispositif de défiscalisation immobilière reprend la loi DUFLOT, et vise à favoriser l’égalité pour tous dans l’accès au logement.

La loi PINEL encourage et aide financièrement les propriétaires qui souhaiteraient investir dans l’immobilier locatif, en leur permettant de défiscaliser une partie de leurs revenus fonciers. Pour rester cohérente avec son objectif, cette loi encadre le prix des loyers et les conditions d’accessibilité, mais fixe aussi un certain nombre d’exigences pour y avoir droit.

Si vous souhaitez en bénéficier, vous devrez vous référer au barème en vigueur pour fixer le montant du loyer au mètre carré, défini selon les revenus des locataires et la localisation du bien. De même, votre bien à la location ne pourra s’adresser qu’à des personnes ne dépassant pas un certain plafond de revenus (en fonction de la composition du foyer), puisque le but est de permettre aux foyers modestes l’accès au logement. C’est donc une option à ne pas laisser de côté si vous souhaitez acheter pour louer, cependant il vous faudra bien étudier les conditions selon votre projet.

Achat immobilier pour louer à l’année ou en saison

Lorsque vous achetez pour louer, il faudra à un moment vous poser cette question : Est-il préférable de louer à l’année, en saison ou sur des courtes durées ? Quel est l’effet recherché ? Une rentabilité à court ou long terme ? Il vous faut penser à plusieurs opportunités, ainsi qu’à leurs avantages et inconvénients. Si vous êtes déjà propriétaire, ayez conscience des différences entre location et achat en tant que résidence principale, car cela implique des frais auxquels vous n’avez pas forcément pensé (travaux, impôts, mobilier, honoraires d’agence, assurances, etc.).

Acheter pour louer sur des courtes périodes

Vous pouvez par exemple louer votre bien immobilier d’investissement pour une année scolaire uniquement (environ 10 mois). Cela rendra votre bien très attractif auprès des étudiants (on compte d’ailleurs de nombreux appartements à vendre en résidences étudiantes), personnes en CDD ou encore en mission d’intérim. En contrepartie vous perdez en stabilité et prenez un risque sur le long terme. C’est un risque limité dans les villes à fort potentiel locatif toutefois. Ici, vous devez choisir et imaginer quel serait le locataire type de votre bien à louer, en fonction de vos objectifs.

Investir pour louer en saison

Vous bénéficiez de nombreuses plateformes mondialement connues pour promouvoir votre bien immobilier à louer comme Airbnb, Booking et plus encore. De même, nombreuses sont les agences à vouloir vous accompagner dans la location de vacances. L’avantage ? Les loyers à la semaine sont très élevés, surtout dans les villes touristiques. La France compte parmi les pays les plus prisés pour les vacances, louer votre bien à la semaine peut s’avérer très rentable. En revanche, vous risquez de vous retrouver avec un logement non loué par moment, et donc un investissement “dormant” hors-saison.

La location saisonnière vous imposera aussi de propose un logement meublé. Il vous faut donc anticiper le montant de travaux potentiels et réguliers, l’achat de mobilier et autres équipements indispensable à la location. Cependant, la location meublée peut-être intéressante et notamment pour les impôts, car vous relevez dans ce cas du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il vous faudra déclarer les revenus liés à votre location meublée, mais des abattements, déductions et amortissements viendront alléger vos impôts.

Acheter pour louer à l’année

C’est à la fois le plus commun et le plus sûr. Vous pouvez vous reposer sur un bien immobilier qui s’autofinance grâce à un crédit immobilier obtenu à un taux intéressant. L’investissement vous permettra de vous constituer lentement, mais sûrement, un patrimoine. C’est ici l’effet à long terme qu’il vous faut regarder. Vous allez probablement louer moins cher qu’en location saisonnière, mais vous gagnez en stabilité et ne connaissez pas de période creuse. Là aussi vous pouvez choisir de gérer vous même votre bien ou le confier à une agence en gestion locative. C’est un choix entre tranquillité et rentabilité.

Investissement en statut LMNP 2021

La location meublée, dîtes en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) vous fait passer dans un régime fiscal différent d’une location nue. L’intérêt de ce dispositif est d’accéder à une fiscalité moindre, et avantageuse pour les personnes souhaitant se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant leurs impôts. Il permet aussi de bénéficier de récupération de TVA, un avantage non négligeable pour les propriétaires.

Le régime LMNP est possible aussi bien pour les investissements immobiliers dans le neuf que dans l’ancien. Les conditions sont simples :

• Le bien doit être loué meublé dès le mois suivant son acquisition ou sa livraison.
• Les revenus doivent générer moins de 23 000€/an
• Les recettes doivent être inférieures à 50% des revenus du foyer fiscal
• L’activité de location ne doit pas être professionnelle contrairement au statut LMP (pas d’enregistrement au Registre du Commerce et des Sociétés)

Acheter en SCPI

L’achat en SCPI (société civile de placement immobilier) est assez méconnu mais reste très intéressant car il s’agit d’un placement collectif. La SCPI fonctionne comme une société non cotée en bourse. Elle peut concerner l’achat de bien à usage commercial, mais aussi d’habitation. Reposant sur une multitude d’investisseurs, cette solution limite les risques et permet d’acquérir un patrimoine immobilier destiné uniquement à la location. C’est donc un type de placement à privilégier quand on veut maximiser le rendement de ses investissements dans la pierre.

Cette solution vous intéresse ? Pour y accéder, il vous faudra acquérir des parts du capital de la société (SCPI), ce qui coûte en général entre 150 et 1000€/part, ce qui se fait en entrant en contact directement avec la société, une banque ou encore un notaire.

Pour rentabiliser votre investissement immobilier, il faut penser à toutes ces options et parfois être inventif. Vous pouvez louer un appartement pour l’année scolaire, et réserver les mois d’été à la location saisonnière. Vous combinez ainsi une location stable en basse saison et maximisez la rentabilité de votre bien en saison. Une seule règle s’applique : ne jamais laisser votre bien immobilier d’investissement vide de locataire.

Quelques astuces pour rendre votre investissement immobilier rentable

D’autres astuces vous permettant de grappiller un peu sur le montant total de votre investissement et de le rendre encore plus rentable :

• N’hésitez pas à négocier le prix d’achat du bien immobilier, surtout quand il est particulièrement surcoté ;
• Pensez à mettre les banques en concurrence pour obtenir le meilleur prêt possible ;
• Faites le bon choix entre louer votre bien meublé ou vide : dans le cas d’un logement meublé, vos revenus sont déclarés sous le régime micro-BIC, et vous bénéficiez de 50% d’abattement sur vos revenus fonciers (mais vous ne pouvez pas dépasser 70.000 euros par an) ;
• Au fil du temps, restez attentif à l’évolution du marché immobilier pour ne pas rater le bon moment pour vendre, ou pour vous rendre compte que votre opération n’est plus rentable.

En résumé : en 2021, l’investissement locatif est toujours un bon moyen de s’enrichir tout en s’endettant. Les taux d’intérêt sont toujours assez bas, cependant la tendance semble repartir à la hausse. Investir dans l’immobilier est plus que jamais d’actualité, le faire maintenant est peut-être une bonne idée avant que les crédits immobiliers ne deviennent trop compliqués à obtenir.

Pour avoir l’assurance de faire une bonne affaire, il vous faudra plutôt miser sur un investissement à long terme, et ne pas être trop gourmand sur la rentabilité car les prix du marché actuel ne le permettent pas. L’idéal quand on achète pour louer, c’est donc de trouver un bien sous-coté dans une zone très attractive.