Acheter pour louer rentabilité

Acheter pour louer : est-ce rentable ?

Beaucoup d’investisseurs se tournent vers l’immobilier locatif pour profiter d’un complément de revenus, ou pour constituer un patrimoine à transmettre à ses descendants. Mais ce type d’investissement est-il toujours rentable ?

Acheter pour louer dans l’immobilier : est-ce vraiment rentable ?

 

Investissement immobilier rentable

Lorsque vous décidez d’investir dans l’immobilier locatif, en règle générale, vous espérez que votre investissement soit rentable pour profiter de vos revenus fonciers. Il n’est donc pas question de placer votre argent dans un bien qui vous en coûtera encore plus, ou d’acheter un bien mal situé que vous peinerez à louer. Alors investir pour louer est-il un investissement immobilier rentable ?

 

L’immobilier locatif peut être un investissement très intéressant, à condition de savoir comment s’y prendre pour le rendre rentable. Alors acheter pour louer un bien immobilier, qu’en penser ? Voyons quelques éléments de réponses en fonction des caractéristiques du marché immobilier français pour cette année 2020.

 

Le risque d’un retournement de situation

 

Ce n’est une nouvelle pour personne (en tout cas personne qui s’intéresse à l’immobilier), le prix des biens immobiliers est en constante hausse depuis un moment. Que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf. Beaucoup d’acheteurs se sont donc précipités pour acheter, avant que ce ne soit trop cher, et s’assurant du même coup la garantie d’une plus-value… à condition que le marché ne s’effondre pas entre temps. Symptomatique d’une bulle immobilière, cet engouement pour l’achat “avant que les prix augmentent” impose une réflexion que devrait avoir tout investisseur : est-ce le bon moment pour acheter ?

 

C’est le principal risque quand on investit dans l’immobilier. Contrairement à une épargne qui ne peut que vous faire bénéficier d’intérêts, un investissement immobilier peut s’avérer aussi rentable que tout à fait infructueux. Et ce en fonction de l’évolution du marché. Quand les prix sont au plus haut, il est logique qu’ils finissent par se stabiliser, voire baisser au fil du temps.

 

Le risque baisse considérablement en fonction de votre projet de revente. Se situe-t-il à court, moyen ou long terme ? Les cycles en immobilier sont généralement longs (de cinq à dix ans en moyenne). Vous pouvez donc être plutôt confiant si vous n’êtes pas pressé de revendre. Cependant, un investissement immobilier rentable s’il est bien pensé consiste à acheter pour louer, grâce aux nombreux dispositifs actuellement en place.  Cela permet notamment d’envisager l’achat immobilier autrement, en privilégiant le retour sur investissement et non pas le confort comme lorsque vous achetez pour y habiter.

 

Acheter pour louer : Investir dans le bon bien immobilier pour être rentable

 

Investir dans l'immobilier

C’est en effet plus simple à dire qu’à faire ! La première chose à faire pour rentabiliser un investissement immobilier locatif est d’avoir misé sur le bon bien dès le début. C’est d’autant plus vrai lorsque vous achetez pour mettre en location votre bien immobilier. Dans ce cas précisément, il est primordial d’investir dans un bien qui gardera de la valeur et de l’attrait. Pourquoi ? Parce qu’il va vous falloir le louer facilement et longuement, afin d’autofinancer votre prêt et peut-être même en tirer un bénéfice. Une fois totalement payé, vous profiterez enfin de votre investissement avec une rente mensuelle des plus agréables. Vous pouvez aussi décider de revendre votre bien pour financer un autre projet !

 

Investir pour louer : N’achetez pas que sur un coup de cœur

 

Vous ne devrez pas compter uniquement sur vos émotions pour choisir un bien immobilier destiné à la location. De préférence, achetez près de chez vous, dans un environnement que vous connaissez et dont le marché immobilier ne vous est pas totalement inconnu. Il est très important de ne pas acheter un bien surévalué au niveau de son prix, sans quoi la rentabilité de votre investissement s’avérera difficile.

 

De plus, vous vous faciliterez la vie en choisissant d’acheter près de chez vous : il est bien plus facile de multiplier les visites quand vous n’avez pas des kilomètres à parcourir pour vous rendre sur place. Bien sûr, votre projet peut être spécifique est vous amener à chercher un bien en dehors de chez vous, par exemple si vous projetez de retourner vivre dans votre ville natale, ou si vous souhaitez passer votre retraite dans un endroit plus paisible après avoir loué votre bien pendant quelques années.

 

Il existe toutefois d’autres alternatives rentables pour réaliser votre investissement locatif. Vous pouvez tout à fait passer par une agence experte en investissement/défiscalisation. Cette dernière pourra vous proposer d’acheter pour louer un appartement dans une grande ville avec fort potentiel locatif. Vous pouvez même confier la gestion de ce bien à l’agence qui s’occupera de la gestion des locataires, des loyers et même des travaux à réaliser de votre logement. Cela vous en coûtera un pourcentage qui reviendra à l’agence pour le service rendu.

 

Acheter pour investir dans l’immobilier est une réflexion complète. Vous devrez décider si vous souhaitez vous occuper vous-même du bien, le confier à une agence ou non. Votre projet aura une forte influence sur le type de bien que vous souhaitez acheter. Prenez le temps de bien cadrer votre projet avant de vous lancer.

 

Acheter pour louer : Choisissez bien la zone géographique

 

Même si un bel appartement dans un quartier bourgeois peut sembler être une bonne opportunité de plus-value, pensez surtout qu’il est très difficile de rentabiliser un investissement locatif dans un contexte où les prix dans ces zones sont assez élevés.

 

Il sera plus ardu de faire correspondre le montant de vos mensualités et le montant du loyer, surtout si vous comptez sur la loi PINEL qui fixe des plafonds et qui ne prend pas en compte la valeur de votre bien (seulement sa localisation et sa surface). Les quartiers plus populaires s’avèrent bien plus rentables, excepté si vos finances sont assez conséquentes pour ne vous permettre qu’une faible rentabilité.

 

Bien sûr, acheter pour louer peut être une opportunité de vous constituer un patrimoine, sans désirer habiter le bien ne serait-ce qu’un instant. Dans ce cas vous pouvez également acheter dans une ville très dynamique et attractive pour les acheteurs. Pour gérer votre location, qu’il s’agisse d’un bien à louer sur des plateformes comme Airbnb ou encore de location longue durée, vous pouvez faire appel à une agence immobilière. Vous perdrez peut-être un peu financièrement mais vous gagnerez en tranquillité d’esprit.

 

Investissement immobilier rentable : Astuces, dispositifs, modalités

 

Votre investissement locatif peut aussi vous faire économiser quelques sous avant même l’achat de votre bien. Plusieurs possibilités s’offrent à vous pour réduire les coûts de votre investissement immobilier et vous permettre d’être plus rentable.

 

Acheter pour louer en loi PINEL

 

Rentabilité location de bien

Avez-vous déjà entendu parler de la loi PINEL ? Mise en place en 2014 par Sylvia PINEL (ancienne ministre du logement) et reconduit pour le moment jusqu’en décembre 2021, ce dispositif de défiscalisation immobilière reprend la loi DUFLOT, et vise à favoriser l’égalité pour tous dans l’accès au logement.

 

La loi PINEL encourage et aide financièrement les propriétaires qui souhaiteraient investir dans l’immobilier locatif, en leur permettant de défiscaliser une partie de leurs revenus fonciers. Pour rester cohérente avec son objectif, cette loi encadre le prix des loyers et les conditions d’accessibilité, mais fixe aussi un certain nombre d’exigences pour y avoir droit.

 

Si vous souhaitez en bénéficier, vous devrez vous référer au barème en vigueur pour fixer le montant du loyer au mètre carré, défini selon les revenus des locataires et la localisation du bien. De même, votre bien à la location ne pourra s’adresser qu’à des personnes ne dépassant pas un certain plafond de revenus (en fonction de la composition du foyer), puisque le but est de permettre aux foyers modestes l’accès au logement. C’est donc une option à ne pas laisser de côté si vous souhaitez acheter pour louer, cependant il vous faudra bien étudier les conditions selon votre projet.

 

Achat immobilier pour louer à l’année ou en saison

 

Lorsque vous achetez pour louer, il faudra à un moment vous poser cette question : Est-il préférable de louer à l’année, en saison ou sur des courtes durées ? Il vous faut penser à plusieurs opportunités, ainsi qu’à leurs avantages et inconvénients.

 

Acheter pour louer sur des courtes périodes

 

Vous pouvez par exemple louer votre bien immobilier d’investissement pour une année scolaire uniquement (environ 10 mois). Cela rendra votre bien très attractif auprès des étudiants, personnes en CDD ou encore en mission d’intérim. En contrepartie vous perdez en stabilité et prenez un risque sur le long terme. C’est un risque limité dans les villes à fort potentiel locatif toutefois.

 

Investir pour louer en saison

 

Vous bénéficiez de nombreuses plateformes mondialement connues pour promouvoir votre bien immobilier à louer. De même, nombreuses sont les agences à vouloir vous accompagner dans la location de vacances. L’avantage ? Les loyers à la semaine sont très élevés, surtout dans les villes touristiques. La France compte parmi les pays les plus prisés pour les vacances, louer votre bien à la semaine peut s’avérer très rentable. En revanche, vous risquez de vous retrouver avec un logement, et donc un investissement “dormant” hors-saison.

 

Acheter pour louer à l’année

 

C’est à la fois le plus commun et le plus sûr. Vous pouvez vous reposer sur un bien immobilier qui s’autofinance et vous constitue lentement, mais sûrement, un patrimoine. Là aussi vous pouvez choisir de gérer vous même votre bien ou le confier à une agence en gestion locative. C’est un choix entre tranquillité et rentabilité.

 

Pour rentabiliser votre investissement immobilier, il faut penser à toutes ces options et parfois être inventif. Vous pouvez louer un appartement pour l’année scolaire, et réserver les mois d’été à la location saisonnière. Vous combinez ainsi une location stable en basse saison et maximisez la rentabilité de votre bien en saison. Une seule règle s’applique : ne jamais laisser votre bien immobilier d’investissement vide de locataire.

 

Quelques astuces pour rendre votre investissement immobilier rentable

 

D’autres astuces vous permettant de grappiller un peu sur le montant total de votre investissement et de le rendre encore plus rentable :

 

  • N’hésitez pas à négocier le prix d’achat du bien immobilier, surtout quand il est particulièrement surcoté ;
  • Pensez à mettre les banques en concurrence pour obtenir le meilleur prêt possible ;
  • Faites le bon choix entre louer votre bien meublé ou vide : dans le cas d’un logement meublé, vos revenus sont déclarés sous le régime micro-BIC, et vous bénéficiez de 50% d’abattement sur vos revenus fonciers (mais vous ne pouvez pas dépasser 70.000 euros par an) ;
  • Au fil du temps, restez attentif à l’évolution du marché immobilier pour ne pas rater le bon moment pour vendre, ou pour vous rendre compte que votre opération n’est plus rentable.

 

En résumé : en 2020, l’investissement locatif est toujours un bon moyen de s’enrichir tout en s’endettant. Les taux d’intérêt étant toujours au plus bas, et n’ayant pas prévu de remonter tout de suite, il serait dommage de ne pas en profiter.

 

Mais, pour être sûr de faire une bonne affaire, il vous faudra plutôt miser sur un investissement à long terme, et ne pas être trop gourmand sur la rentabilité car les prix du marché actuel ne le permettent pas. L’idéal quand on achète pour louer, c’est donc de trouver un bien sous-coté dans une zone très attractive.