Guide loi Pinel

Guide de l’achat en Loi Pinel

Vous projetez d’investir dans l’immobilier dans le but de percevoir des revenus fonciers en mettant votre bien à la location. Analyse de la loi PINEL et de ses conditions d’accessibilité.

Immobilier et loi PINEL : comment ça marche ?

 

Vous êtes fin prêt à investir dans l’immobilier, et vous êtes à la recherche de toutes les informations utiles pour vous lancer dans ce projet en toute sérénité. Vous avez vaguement entendu parler de la loi PINEL, mais son fonctionnement est encore un mystère pour vous ? Plus pour longtemps. Voyons tout de suite les tenants et les aboutissants de cette loi.

 

La loi PINEL, qu’est-ce que c’est ?

 

Mise en place par Sylvia PINEL, qui était alors ministre du logement en 2014, cette loi avait pour but de relancer le marché de la construction immobilière, et ainsi de favoriser un parc immobilier plus écologique. Du même coup, elle permettait aux foyers modestes d’accéder plus facilement au logement.

 

La loi PINEL est un dispositif de défiscalisation immobilière à destination des propriétaires qui souhaitent investir dans un bien pour la location, sous certaines conditions. Elle concerne tout particulier qui paie ses impôts en France et doit être utilisée dans la limite de deux logements par an (sans dépasser un investissement annuel de 300.000 euros), permettant une défiscalisation pouvant aller jusqu’à plus de 60.000 euros par an. Elle reprend les bases fondamentales de la loi DUFLOT, en apportant quelques assouplissements.

 

Ainsi, la loi PINEL vous permet maintenant de choisir la durée d’engagement de location (six ans ou neuf ans, avec possibilité jusqu’à douze ans), de louer directement à vos ascendants ou descendants, et de profiter des mêmes conditions d’accès à la SCPI que les particuliers.

 

Enfin, il est à noter que si la loi PINEL devait arriver à échéance fin 2018, elle a été prolongée pour quatre ans, soit jusqu’en décembre 2021. Attention, dans le cas d’une construction immobilière, ce n’est pas la date d’acquisition du terrain qui est prise en compte, mais bien la date de dépôt du permis de construire.

 

Quelles sont les conditions pour avoir droit à ce dispositif ?

 

Les conditions d’accès au dispositif de la loi PINEL sont nombreuses, mais concernent finalement un grand nombre de situations, puisque l’objectif est bien d’uniformiser l’accès à la construction et au logement pour tous.

 

Concernant un bien immobilier neuf

 

Si vous comptez investir dans le neuf, vous êtes concerné si le bien est acheté neuf ou presque achevé, ou bien si vous décidez de faire construire. Dans le cas d’un logement en cours d’achèvement, il faudra qu’il soit terminé sous trente mois, exception faite si un cas de force majeure impose l’arrêt des travaux.

 

Le logement concerné doit bien évidemment respecter la norme RT 2012 pour garantir son efficacité énergétique et écologique. Si c’est un bien nécessitant des travaux, c’est le label BBC qui entre en ligne de compte.

 

Enfin, pour rentrer dans les critères de la loi PINEL, le prix d’achat au mètre carré d’un bien neuf ne pourra pas dépasser 5500 euros.

 

Concernant un bien immobilier ancien

 

La loi PINEL peut aussi concerner des logements anciens, lorsqu’il s’agit d’un bien vétuste qui va bénéficier de travaux de rénovation pour le mettre aux normes actuellement en vigueur.

 

Pour cela, le logement acheté vétuste doit l’être suffisamment, en ne répondant pas aux critères énoncés dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et en ne satisfaisant pas les performances prévues par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

 

Les travaux de rénovation effectués sur le logement devront lui permettre par la suite de répondre aux exigences du Label HPE rénovation 2009, ou BBC rénovation 2009. Enfin, pour pouvoir bénéficier de la loi PINEL, les travaux devront être mis en œuvre dans un laps de temps précis : au plus tard deux ans après l’achat du bien.

 

Au niveau de la zone géographique

 

Même en répondant à toutes les conditions, la loi PINEL ne concerne pas les biens immobiliers de tout le territoire français. Pour en bénéficier, il faut que le logement se situe dans des endroits bien particuliers. De plus, la loi finance 2018 a réduit l’étendue de la zone éligible, supprimant les zones B2 et C depuis le 1er Janvier 2018.

 

Ce dispositif ne concerne donc que les biens immobiliers situés dans :

  • la zone A : là où les loyers sont parmi les plus élevés, notamment la région parisienne et la Côte d’Azur
  • la zone A bis : comprenant Paris et la trentaine de communes environnantes
  • la zone B1 : les grandes villes comprenant plus de 250.000 habitants

 

Concernant la situation financière des locataires

 

Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation immobilière, la condition est de mettre son bien à la location. Le propriétaire peut choisir de s’engager sur six ou neuf ans, pouvant aller jusqu’à une période de douze ans maximum. Selon la durée de son engagement, la réduction d’impôt sera plus ou moins importante.

 

Puisque la loi PINEL tend à rendre accessible le logement aux foyers les plus modestes, la situation financière du locataire est prise en compte dans les conditions d’éligibilité. Les biens immobiliers bénéficiant de cette loi doivent donc être loués à des particuliers ne dépassant pas un certain plafond de revenus. Ces plafonds sont estimés en fonction de la composition du foyer, mais aussi selon la zone géographique où est implanté le logement concerné.

 

Par exemple, pour une personne seule ou un couple avec un enfant à charge qui souhaite s’installer sur la Côte d’Azur (zone A), les revenus du foyer ne devront pas dépasser 66.460 euros par an.

 

Le plafonnement des loyers selon la zone

 

Du même coup, les loyers doivent également respecter une certaine limite, toujours dans la logique que ces logements sont à destination de personnes à revenus modestes. Là encore, ces plafonds sont calculés en fonction du secteur où se situe le bien, afin de correspondre aux prix du marché local sans pour autant défavoriser le locataire.

 

Les conditions pour accéder à la loi PINEL s’étant assouplies, c’est maintenant un plus grand nombre de logements qui y sont éligibles. Afin de faciliter la transition entre l’ancienne loi et les réformes apportées par la loi finance en 2018, notamment au niveau des zones géographiques concernées, il est prévu que les investisseurs ayant acheté en zone B2 ou C avant cette réforme puissent continuer à bénéficier de cet avantage fiscal dans les mêmes conditions.