Montage financement de bien immobilier

Le montage du financement d’un bien immobilier dans le détail

L’investissement locatif est une activité économique de l’immobilier très étroitement liée à l’emprunt. En effet, afin d’optimiser sa fiscalité ou tout simplement d’avoir accès à un bien immobilier, les banques sont quasiment indispensables à la concrétisation de ce type de projet. Mais comment l’emprunt impacte-t-il la rentabilité de votre investissement dans la pierre, et, est-il accessible ? C’est ce que FGME vous présente ici.

Les points forts d’un prêt immobilier pour un investissement locatif

 

Soyons clair : les deux atouts d’un emprunt dans le cadre d’un investissement locatif sont la défiscalisation et l’inflation.

 

La défiscalisation concerne les intérêts de l’emprunt qui sont déductibles de vos impôts. En effet, on peut déduire les intérêts uniquement des bénéfices fonciers, ce qui permet de réduire voire d’annuler ce bénéfice, et de réduire de ce fait le montant imposable de votre revenu total annuel (revenus découlant de vos loyers). Cela est intéressant les premières années, car c’est là que sont remboursés le plus d’intérêts. Il est évident que plus l’on est dans une tranche élevée d’imposition, plus la solution du prêt immobilier est intéressante. Le coût de l’assurance décès / invalidité est également déductible de l’impôt sur le revenu. Cette solution de passer par un crédit peut également être le moyen de conserver un capital pour une autre opération immobilière, un autre projet ou un autre besoin, limitant ainsi le coût d’opportunité de l’investissement locatif.

 

L’emprunt est également un moyen de profiter de l’inflation, à condition d’opter pour un taux fixe. En effet, avec un taux fixe, les mensualités ne fluctuent pas. S’endetter sur le long terme augmente certes les intérêts, mais permet de rembourser des mensualités qui auront nettement baissé si l’on raisonne en Euro constant : 500 € de 2019 représentent un pouvoir d’achat largement supérieur à 500 € de 2025. Plus l’inflation sera importante, moins le prêt immobilier coûtera. Il s’agit ici de trouver un équilibre entre le coût des intérêts de l’emprunt et ses prévisions personnelles des chiffres de l’inflation durant la ou les prochaines décennies.

Comment moduler les échéances du crédit immobilier ?

 

Selon votre capacité d’endettement et le business plan éventuel, plusieurs solutions sont possibles dans la modulation des échéances de prêt. On peut opter pour un petit remboursement mensuel si l’on mise sur une inflation galopante. L’autre avantage de cette configuration est la facilité de remboursement en cas de vacance de locataire, sans oublier que chaque mois est encaissé la différence entre la mensualité remboursée à la banque et le montant du loyer. Bref, on devient propriétaire grâce aux loyers du locataire tout en dégageant une somme d’argent supplémentaire. Cette solution est optimale pour un premier achat à crédit ou en cas de loyer du locataire élevé, afin de pouvoir faire face à une vacance ou un impayé. La contrainte de cette solution est la dégradation de la capacité d’endettement sur le long terme, empêchant ou rendant plus difficile l’accès à un nouvel emprunt.

 

A l’opposé, il existe la solution de l’endettement sur le court terme, moins coûteuse en intérêts bancaires, dont moins défiscalisante, mais qui ne permet pas de profiter d’une inflation éventuelle.

 

La voie du milieu consiste à ajuster ses mensualités aux loyers encaissés, en prévoyant la possibilité de vacance de locataire. Cette solution est un compromis entre durée du prêt immobilier et profit sur l’inflation. Mais cela dépend évidemment de la rentabilité du logement acheté à crédit : plus elle est élevée, plus le remboursement du prêt sera rapide. On devient ainsi propriétaire en utilisant les loyers encaissés pour rembourser l’emprunt.

Mais un prêt immobilier, s’il est bon marché aujourd’hui, n’est pas forcement accessible

Pour accéder à un crédit immobilier, il ne faut pas, mensualités du futur emprunt incluses, dépasser 33% d’endettement entre les dépenses obligatoires (Loyer, Remboursement d’autres prêts (prêts à la consommation inclus), future mensualité du prêt) et les revenus (Salaire, Loyers déjà perçus, futur loyer encaissé). De plus il est vivement recommandé d’emprunter avec un apport qui couvre au minimum les frais de notaire et les frais d’agence. Les banques rechignent à prêter pour ces sommes qui ne rentrent pas dans la valeur vénale du bien acheté à crédit.

 

Ceci dit, une fois l’emprunt accordé, il est aujourd’hui bon marché : autour de 1,5% voire moins, c’est historiquement très bas. Emprunter à taux fixe en cette période est une bonne chose, et peut même être un facteur déclenchant d’achat.

 

Enfin acheter un bien immobilier comptant comporte l’avantage de percevoir des loyers nets de remboursement immédiatement, mais il faut bien réfléchir que ce capital investi sera immobilisé, et y intégrer le coût d’opportunité inhérent à tout projet coûteux.