Vous avez enfin trouvé le logement de vos rêves ! Vous voilà bien installés, mais quelques semaines plus tard, vous découvrez une énorme fissure dans un mur porteur. Il vous était impossible de la déceler lors de votre visite et le vendeur ne vous a rien dit… Il s’agit ici d’un vice caché !
Pas de panique, la loi vous protège et vous offre des solutions. Découvrez notre analyse en 3 points de la garantie des vices cachés.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un vice caché immobilier ?
Vous avez découvert un grave défaut qui affecte la qualité du bien immobilier que vous venez d’acquérir. Peut-il être juridiquement défini comme un vice caché ?
C’est l’article 1641 du code civil qui détermine les 3 caractéristiques de la garantie des vices cachés due par le vendeur :
- Le vice doit être non apparent
Cela signifie que malgré votre vigilance, vous ne pouviez raisonnablement pas vous douter de l’existence du défaut. Aucun recours n’est possible si le vendeur vous a informé de l’existence du vice ou pour tous les points soulevés dans le Dossier de Diagnostic Technique.
- Le vice doit affecter l’usage de l’immeuble
Le vice doit être suffisamment sérieux et rendre impropre ou diminuer fortement votre usage du bien. Vous n’avez pas la jouissance de votre propriété comme vous l’auriez souhaité et si vous aviez connu le défaut avant la vente, vous n’auriez pas acheté le bien ou l’auriez fait à moindre prix.
- Le vice doit être antérieur à la vente
Constater le défaut ne suffit pas. Vous devez prouver que le vice existait avant la transaction chez le notaire. Pour prouver cette antériorité, il vous est conseillé de faire procéder à une expertise.
Quel recours pour l’acquéreur en cas de vice caché immobilier ?
Si vous avez découvert un vice caché, vous pouvez vous retourner contre le vendeur en respectant certaines conditions :
La première est d’agir dans le délai de prescription. Vous avez deux ans à partir de la découverte du vice pour vous prévaloir de votre droit devant la justice. Ce délai est ouvert durant les trente ans suivants l’achat du bien.
La seconde est de commencer par un recours amiable en adressant à votre vendeur un courrier recommandé avec avis de réception. Vous informerez également le notaire et/ou l’agent immobilier, leur responsabilité pouvant être engagée. Vous aurez au préalable fait constater le désordre par un huissier, demandé à un expert d’évaluer la gravité de la situation et fait chiffrer le montant de la remise en état.
Si vos mises en demeure de réparer ou d’être dédommagé sont infructueuses, vous pouvez saisir le Tribunal Judiciaire avec l’assistance obligatoire d’un avocat.
Vous n’aurez aucun recours contre le vendeur, sauf à prouver sa mauvaise foi, si vous avez signé une clause de non-garantie des vices cachés. Soyez très vigilants lors de la signature du contrat de vente.
Les conséquences pour le vendeur peuvent être lourdes.
Les conséquences d’un vice caché pour le vendeur
La charge de la preuve incombe à l’acquéreur. Mieux vaut alors vous entourer des meilleurs spécialistes pour préparer votre dossier. Conseils, avocats, experts, vous aideront à démontrer votre préjudice devant le juge.
Selon l’article 1644 du Code civil, vous pouvez obtenir l’annulation du contrat de vente ou bien la diminution du prix de vente. Mais vous pouvez également envisager des dommages et intérêts si le vendeur connaissait le vice caché.
- L’annulation de la vente
L’annulation de la vente est une mesure extrême que le juge peut refuser s’il la considère comme étant disproportionnée. C’est une décision réservée aux vices les plus importants.
Si la vente est résiliée, vous devez rendre le bien dans l’état dans lequel vous l’avez acheté. Le vendeur vous rembourse la totalité du prix plus les frais engagés pour la procédure et la mutation auprès du notaire.
- La réduction du prix
Si le juge estime que le vice caché n’est pas d’une gravité suffisante pour annuler la vente, il statue sur une diminution du prix. Il mandate un ou plusieurs experts pour estimer la moins-value qui résulte du vice.
Le plus souvent, elle représente le coût des travaux à effectuer pour remettre le bien en état. Vous conservez le logement et le vendeur vous verse la compensation financière décidée par le tribunal.
- Les dommages-intérêts
Le vendeur de bonne foi, qui ignorait tout du vice caché, ne sera tenu qu’à la restitution du prix en cas d’annulation de la vente ou au remboursement de la diminution du prix.
Il en est autrement s’il est prouvé qu’il connaissait la nature du désordre. Le juge peut alors faire droit, en complément de la première condamnation, à votre demande de dommages et intérêts en réparation du ou des préjudices subis.
Beaucoup sont ceux qui achètent un bien immobilier avec le cœur sans prendre le soin de tout vérifier. Ils se retrouvent alors confrontés à des situations compliquées : charpente et toiture fuyarde, remontées d’humidité par capillarité, fissures, etc.
Pourtant, une visite approfondie ou l’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier aurait pu limiter ces risques de vices cachés. Son regard d’expert et sa connaissance du bien faciliteront votre consentement.