Acheter pour louer rentabilité

Acheter un bien immobilier pour le louer : rentable ou pas ?

Beaucoup d’investisseurs se tournent vers l’immobilier locatif pour profiter d’un complément de revenus, ou pour constituer un patrimoine à transmettre à ses descendants. Mais ce type d’investissement est-il toujours rentable ?

Acheter un bien pour le louer : est-ce vraiment rentable ?

 

Lorsque vous décidez d’investir dans l’immobilier locatif, en règle générale, vous comptez sur la rentabilité de votre investissement pour profiter pleinement de vos revenus fonciers. Il n’est donc pas question de placer votre argent dans un bien qui vous en coûtera encore plus, ou d’acheter un bien mal situé que vous peinerez à louer.

L’immobilier locatif peut être un investissement très intéressant, à condition de savoir comment s’y prendre pour le rendre rentable. Voyons quelques éléments de réponses en fonction des caractéristiques du marché immobilier français pour cette année 2019.

 

Le risque d’un retournement de situation

 

Ce n’est une nouvelle pour personne (en tout cas personne qui s’intéresse à l’immobilier), le prix des biens immobiliers est en constante hausse depuis un moment, que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf. Beaucoup d’acheteurs se sont donc précipités pour acheter, avant que ce ne soit trop cher, et s’assurant du même coup la garantie d’une plus-value… à condition que le marché ne s’effondre pas entre temps.

C’est le principal risque quand on investit dans l’immobilier. Contrairement à une épargne qui ne peut que vous faire bénéficier d’intérêts, un investissement immobilier peut s’avérer autant lucratif que tout à fait infructueux, selon comment les prix du marché évoluent. Et quand ils sont presque au plus haut, il est logique qu’ils se stabilisent, voire baissent au fil du temps.

Ce risque baisse considérablement en fonction que votre projet de revente se situe à court, moyen ou long terme. Les cycles en immobilier sont généralement longs (de cinq à dix ans en moyenne), vous pouvez donc être plutôt confiant si vous n’êtes pas pressé de revendre.

 

Investir dans le bon bien immobilier

 

C’est en effet plus simple à dire qu’à faire ! La première chose à faire pour rentabiliser un investissement locatif est d’avoir misé sur le bon bien dès le début.

 

N’achetez pas que sur un coup de cœur

 

Vous ne devrez pas compter uniquement sur vos émotions pour choisir un bien immobilier destiné à la location. De préférence, achetez près de chez vous, dans un environnement que vous connaissez et dont le marché immobilier ne vous est pas totalement inconnu. Il est très important de ne pas acheter un bien surévalué au niveau de son prix, sans quoi la rentabilité de votre investissement s’avérera difficile.

De plus, vous vous faciliterez la vie en choisissant d’acheter près de chez vous : il est bien plus facile de multiplier les visites quand vous n’avez pas des kilomètres à parcourir pour vous rendre sur place. Bien sûr, votre projet peut être spécifique est vous amener à chercher un bien en dehors de chez vous, par exemple si vous projetez de retourner vivre dans votre ville natale, ou si vous souhaitez passer votre retraite dans un endroit plus paisible après avoir loué votre bien pendant quelques années.

 

Choisissez bien la zone géographique

 

Même si un bel appartement dans un quartier bourgeois peut sembler être une bonne opportunité de plus-value, pensez surtout qu’il est très difficile de rentabiliser un investissement locatif dans un contexte où les prix dans ces zones sont assez élevés.

Il sera plus ardu de faire correspondre le montant de vos mensualités et le montant du loyer, surtout si vous comptez sur la loi PINEL qui fixe des plafonds et qui ne prend pas en compte la valeur de votre bien (seulement sa localisation et sa surface). Les quartiers plus populaires s’avèrent bien plus rentables, excepté si vos finances sont assez conséquentes pour ne vous permettre qu’une faible rentabilité.

 

Réfléchir son investissement et ses modalités

 

Votre investissement locatif peut aussi vous faire économiser quelques sous avant même l’achat de votre bien. Plusieurs possibilités s’offrent à vous pour réduire les coûts de votre investissement et vous permettre une meilleure rentabilité.

 

Profiter de la loi PINEL

 

Avez-vous déjà entendu parler de la loi PINEL ? Mise en place en 2014 par Sylvia PINEL (ancienne ministre du logement) et reconduit pour le moment jusqu’en décembre 2021, ce dispositif de défiscalisation immobilière reprend la loi DUFLOT, et vise à favoriser l’égalité pour tous dans l’accès au logement.

La loi PINEL encourage et aide financièrement les propriétaires qui souhaiteraient investir dans l’immobilier locatif, en leur permettant de défiscaliser une partie de leurs revenus fonciers. Pour rester cohérente avec son objectif, cette loi encadre le prix des loyers et les conditions d’accessibilité, mais fixe aussi un certain nombre d’exigences pour y avoir droit.

Si vous souhaitez en bénéficier, vous devrez vous référer au barème en vigueur pour fixer le montant du loyer au mètre carré, défini selon les revenus des locataires et la localisation du bien. De même, votre bien à la location ne pourra s’adresser qu’à des personnes ne dépassant pas un certain plafond de revenus (en fonction de la composition du foyer), puisque le but est de permettre aux foyers modestes l’accès au logement.

 

Quelques astuces pour réduire davantage les coûts

 

D’autres astuces vous permettant de grappiller un peu sur le montant total de votre investissement et de le rendre encore plus rentable :

 

    • n’hésitez pas à négocier le prix d’achat du bien immobilier, surtout quand il est particulièrement surcoté ;
    • pensez à mettre les banques en concurrence pour obtenir le meilleur prêt possible ;
    • faites le bon choix entre louer votre bien meublé ou vide : dans le cas d’un logement meublé, vos revenus sont déclarés sous le régime micro-BIC, et vous bénéficiez de 50% d’abattement sur vos revenus fonciers (mais vous ne pouvez pas dépasser 70.000 euros par an) ;
    • au fil du temps, restez attentif à l’évolution du marché immobilier pour ne pas rater le bon moment pour vendre, ou pour vous rendre compte que votre opération n’est plus rentable.

 

En résumé : en 2019, l’investissement locatif est toujours un bon moyen de s’enrichir tout en s’endettant. Les taux d’intérêt étant toujours au plus bas, et n’ayant pas prévu de remonter tout de suite, il serait dommage de ne pas en profiter.

Mais, pour être sûr de faire une bonne affaire, il vous faudra plutôt miser sur un investissement à long terme, et ne pas être trop gourmand sur la rentabilité car les prix du marché actuel ne le permettent pas. L’idéal est donc de trouver un bien sous-coté dans une zone très attractive.