intérêts de la vente immobilière après estimation

Estimation de bien immobilier pour une succession: Intérêts, étapes et risques

Après le décès d’un proche, il est dans l’intérêt du conjoint ou du proche de réaliser l’estimation d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession. Cette estimation de valeur est très importante, car elle servira de base au calcul aux droits de succession par l’administration fiscale. Elle ne doit pas être prise à la légère par les héritiers qui risqueraient un redressement si un contrôle révélait une erreur ou une omission. Plusieurs techniques vous permettent d’apprécier la valeur vénale d’un bien immobilier.

L’intérêt de l’estimation de bien immobilier pour une succession

La succession d’un proche est toujours un moment compliqué pour la famille. Elle nécessite de prendre des décisions durant une période de deuil. Pourtant, la loi impose un délai de seulement 6 mois pour tout régler et calculer le montant des droits de succession sur la valeur vénale réelle des biens immobiliers à la date du décès.

D’autre part, en fonction de la composition de la famille, le bien peut tomber en indivision. Vous souhaiterez peut-être le mettre en vente ou laisser la possibilité à un des héritiers d’acheter la part des autres.

Les grandes étapes et critères pour l’estimation d’un bien immobilier pour une succession

Les grandes phases pour l’estimation d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession

L’évaluation obligatoire des biens à la succession relève de la responsabilité des héritiers. La valeur vénale d’un bien correspond à sa valeur marchande le jour du décès. Concrètement, elle permet de connaître le prix auquel il peut être vendu.

Il s’agit d’une réelle expertise immobilière. La loi impose l’intervention d’un professionnel de l’immobilier pour cette estimation immobilière pour tout bien dont la valeur est supérieure à 5 000 euros. En cas de présence d’un testament ou d’une donation entre époux, l’analyse du notaire sera également obligatoire. Pour découvrir la procédure de vente d’un bien immobilier à la suite d’une succession, nous vous invitons à découvrir notre article dédié

L’estimation du bien immobilier dépendra de trois critères principaux :

  • Les caractéristiques du bien (superficie, environnement…)
  • L’état du marché immobilier local,
  • Le rapport locatif dans le cas d’un bien placé en location.

Un abattement de 20 % sur la valeur vénale de la résidence principale du défunt sera appliqué si celle-ci est également occupée par le conjoint (ou partenaire pacsé) ou par un enfant mineur ou majeur protégé. Pour une première approche, vous pouvez consulter le site officiel de l’administration qui liste les ventes immobilières dans le même secteur depuis le 01/01/2018. Vous pourrez ainsi comparer votre bien aux ventes récentes et connaître le prix au m².

Un mandataire immobilier saura vous proposer une estimation fine d’un bien qui pourra être confirmée par le notaire. Ses compétences vous permettront également une mise en vente dans de bonnes conditions. La loi précise que pour un bien d’une valeur de 30 000 € et plus, le pourcentage versé au notaire pour une évaluation immobilière ne peut pas être supérieur à 0,434 % de celui-ci.

Quels risques en cas de mauvaise évaluation ?

Lorsqu’un bien a été sous-estimé sur une déclaration fiscale, l’administration fiscale peut procéder à un contrôle jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit l’enregistrement de la déclaration de succession. Dans le cas d’absence de déclaration, cette limite est repoussée à 6 ans après le décès. Les sanctions varient en fonction de la bonne foi des héritiers.

S’il est question d’une mauvaise estimation due à une simple erreur, le fisc accepte, en général, le règlement d’un intérêt de retard de 0,40 % par mois sur le complément des droits réclamés. Lorsque la faute est avérée, le déclarant s’expose à une pénalité de 40 % du montant dû. Celle-ci peut atteindre jusqu’à 80 % s’il s’agissait d’une manœuvre frauduleuse.

Lorsqu’un héritier considère avoir été lésé par une estimation de bien immobilier, il peut saisir le tribunal de grande instance. Il doit prouver que le préjudice subi s’élève à plus de 25 % de sa part du bien. Dans ce cas, les cohéritiers s’exposent à lui verser un complément. Il est également possible d’exercer un recours envers le fisc si le bien a été visiblement surcoté. Il faut intenter l’action au plus tard le 31 décembre de la 2e année après le décès.

Dans tous les cas, il est donc important de faire appel à l’expertise d’un agent immobilier. L’intérêt d’une estimation de bien immobilier pour une succession est  d’obtenir une évaluation fiable compte tenu des réalités du marché. D’autre part, leurs compétences vous permettront de connaître les avantages et exonérations dont vous pouvez bénéficier.