L’évolution du marché immobilier en 2023 : sera-t-il plus facile d’acquérir un bien ?

Le volume des transactions immobilières a baissé en 2022 entrainant un premier tassement des prix de ventes. Les professionnels l’affirment, 2023 devrait confirmer la tendance baissière du marché immobilier. Remontée des taux d’intérêt, inflation, instabilité internationale et nouvelles contraintes environnementales, l’année 2023 risque d’être compliquée pour les vendeurs.

Mais les acquéreurs les plus audacieux et les mieux conseillés sauront saisir les nouvelles opportunités qui s’offrent à eux. Le décryptage, c’est maintenant !

Le marché immobilier en 2023 : opportunités et défis

Appréhender le marché immobilier de 2023, c’est comprendre celui de 2022. Après un premier semestre avec des ventes à la hausse, le nombre de transactions a chuté au second semestre.

Et pour la première fois depuis de nombreuses années, les prix ont baissé. La baisse est certes minime (entre 1% et 2% selon la localisation), mais elle devrait s’accentuer en 2023. Certaines projections évoquent une dégradation de 5 à 10 %. En cause, une inflation forte (6 % en 2022) et l’augmentation des taux d’intérêts décidée par la BCE pour y faire face.

L’autre fait marquant de l’année 2023 est la mise en application progressive de la loi Climat et résilience visant à interdire la location des « passoires thermiques ». Selon une étude de la FNAIM, 25 % des propriétaires bailleurs ont indiqué qu’ils préféraient vendre plutôt que d’effectuer les travaux d’isolation nécessaires.

Une surabondance de biens et une conjoncture propice à de nouvelles opportunités pour les investisseurs !

Comment les investisseurs immobiliers peuvent-ils profiter de prix en baisse ?

Ne pas investir en espérant une diminution des taux d’intérêts ou un éventuel krach immobilier est une erreur. Les taux d’intérêts vont continuer à monter, mais ils demeurent historiquement bas et attractifs. Les prix de l’immobilier vont globalement baisser, mais cela ne touche pas tous les secteurs.

Certaines grandes villes où les prix ont beaucoup augmenté ces dernières années vont avoir un marché immobilier à la baisse. D’autres villes moyennes pourraient continuer à voir les prix augmenter.

Profiter de la baisse des prix, c’est donc avant tout savoir choisir son emplacement. Lyon, Toulouse, et Bordeaux par exemple voient le prix de leur immobilier diminuer.

Acheter moins cher donne un avantage à long terme pour améliorer son rendement sur investissement et diversifier son portefeuille. Mais c’est aussi l’occasion de réaliser des profits à court terme pour qui sait comment acheter intelligemment. Et d’autant plus que dans un contexte baissier, le pouvoir de négociation est de retour.

Comment les acheteurs peuvent ils trouver des propriétés sous-évaluées ?

Les conditions d’emprunt étant plus difficiles, les candidats acquéreurs sont moins nombreux. L’offre devenant supérieure à la demande, ils sont plus exigeants et n’hésitent plus à discuter du prix.

L’autre vecteur favorable aux investisseurs, c’est la loi Climat et résilience qui prévoit le retrait progressif du marché locatif des « passoires thermiques ».

Une première interdiction de relocation concerne, dès le 1^er janvier 2023, les logements notés « super G », ceux ayant une consommation supérieure à 450 KWh/m²/an d’énergie.

Suivront en 2025 le reste des biens classés G, puis les F en 2028, et les E en 2034.

Beaucoup de propriétaires bailleurs ne pourront pas assurer les travaux imposés par ces nouvelles normes énergétiques créant un marché immobilier spécifique en surabondance.

Cela offre, dès 2023, de belles opportunités d’achat aux investisseurs disposés à effectuer les rénovations nécessaires. Ils pourront compter sur quelques avantages fiscaux et profiter d’aides, comme MaPrime Rénov’, pour la réalisation de leurs travaux.

Ce marché de propriétés sous évaluées est peu concurrentiel et octroie donc un fort pouvoir de négociation pour les acquérir.

Faut-il ne s’intéresser qu’aux biens moins chers ?

L’après Covid a modifié le comportement des ménages, notamment celui des jeunes générations, qui donnent plus d’importance à leur qualité de vie.

Avec la généralisation du télétravail, les villes moyennes et les maisons individuelles ont trouvé un nouvel intérêt. L’envie d’extérieurs et de plus grands espaces de vie a fait grimper les prix en même temps qu’ils stagnaient ou baissaient dans les grandes villes. Cette situation devrait se poursuivre en 2023 malgré la crise énergétique.

Faire un achat résidentiel dans des villes moyennes reste un choix judicieux. Le potentiel de plus-value de ces biens est supérieur à celui des grandes villes. L’achat d’une maison en zone rurale peut également s’avérer être un bon investissement.

L’accès au crédit immobilier en 2023 : à quelles tendances s’attendre ?

2022 a vu le taux d’intérêt moyen pour un prêt immobilier passer de 1 à 2,4 %. Pour 2023, les prévisionnistes anticipent un taux de 3,5 % en juin et de 4 % en décembre.

L’augmentation des taux d’intérêt et sa corrélation directe avec le taux d’usure a impacté de nombreux français qui se sont vu refuser l’accès au crédit.

Conçu pour protéger l’emprunteur contre les taux excessifs (au-delà de ce taux, un prêt ne peut pas être accordé), le mode de calcul du taux d’usure a montré sa faiblesse en 2022.

Établi trimestriellement par la Banque de France sur la base du taux moyen des crédits accordés le trimestre précédent et augmenté d’un tiers, il reste inférieur aux taux proposés par les banques en cas de remontée brutale des taux.

Les choses ont évolué favorablement pour 2023 avec une mesure temporaire prise par le gouvernement. Le taux, qui a été relevé à 3,57 %, sera révisé mensuellement pour la période du 1^er février au 1^er juillet.

Cette mise à jour mensuelle permettra aux emprunteurs de voir leurs dossiers passer plus facilement.

Le marché immobilier 2023 ne s’écroulera pas et offrira de belles opportunités. Hausse des taux d’intérêt, difficulté d’accès au crédit, arrivée sur le marché des passoires thermiques vont entretenir la baisse des prix et permettre aux acheteurs de reprendre la main. Mais il faudra bien anticiper ses choix car l’approximation n’a plus sa place sur le marché de l’investissement.

Les professionnels de l’immobilier vous accompagnent dans la définition de votre projet, la recherche de votre bien mais aussi votre financement.