Viager et charges : qui paye ?

Si vous envisagez d’acheter un bien en viager, il est indispensable de réunir le maximum d’informations au sujet de la répartition des charges du bien entre vous et le vendeur. Sachez que tout dépend du type de viager : viager occupé ou viager libre. Découvrez quelques points essentiels avant de vous lancer.

La répartition des charges dans un viager

En termes d’achat en viager, les taxes et les charges à partager entre le vendeur (crédirentier) et l’acheteur (debirentier) se répartissent suivant le type de viager. Cette répartition est généralement indiquée sur l’acte de vente précisant qui paye les charges d’un logement en viager. Dans le cas d’une vente en viager occupé et accompagné d’un droit d’habitation et d’usage, deux taxes sont à la charge de l’acheteur à savoir :

• les taxes d’enlèvement des ordures ménagères ;
• les taxes foncières.

Toutefois, cela dépend de la clause dans l’acte de vente. Le partage de toutes les charges sont à préciser de manière claire dans l’acte de vente.

Lors d’une vente en viager occupé avec usufruit, le vendeur qui paye les charges d’un logement en viager relatives aux :

• taxes d’habitation ;
• factures d’énergie ;
• taxes foncières ;
• taxes d’enlèvement d’ordures ménagères.

Il faut savoir que le remboursement de ces taxes par l’acquéreur peut être prévu dans l’acte de vente. Si le vendeur se libère complètement du bien, il ne prend pas en charge les dépenses liées aux travaux de réparation et l’entretien du logement. Quant à un viager libre, c’est l’acheteur qui paye les charges d’un logement en viager.

La fiscalité en cas d’achat viager

Lorsque vous achetez un bien en viager, vous êtes appelé débirentier. Les droits de mutation classiques sur le montant total du prix de vente sont à votre charge. Quant au vendeur, il est le crédirentier. Il est tenu de prendre en charge l’impôt sur les plus-values immobilières selon les conditions de droit commun.

Pour ce qui est de l’impôt sur le revenu, c’est le vendeur qui paie l’impôt de la rente. L’abattement appliqué prend en compte l’âge du crédirentier au moment où se passe la vente. Il est de 70 % pour les vendeurs de 70 ans, 60 % pour les vendeurs de 60 à 69 ans et 50 % et pour les vendeurs de 50 à 59 ans. À noter que si la rente est à transmettre au conjoint, c’est l’âge du bénéficiaire le plus âgé qui va être pris en compte.

Les types de viager

En viager, il existe deux catégories de vente à savoir : le viager occupé et le viager libre. Libre ou occupé, le viager offre des avantages au vendeur et à l’acquéreur. En achetant le logement, l’acquéreur n’a pas à verser le prix total le jour où il l’acquit. En échange de la vente de son bien, le vendeur peut percevoir une rente mensuelle jusqu’au jour de sa mort.

Le viager occupé

Représentant la majorité des viagers, un viager occupé propose un droit d’usage ou une vente usufruit qui peut profiter au vendeur. En effet, il peut résider dans le logement. L’acquéreur ne peut pas s’y installer que lorsque le propriétaire-vendeur meurt. L’autre option avec l’usufruit, le vendeur peut mettre en location le bien immobilier et de percevoir des loyers lorsqu’il ne l’occupe pas. Par rapport à celle d’un viager libre, la rente versée dans ce type de viager est moins élevée. C’est parce que le prix de vente et de l’occupation est déduit de la rente.

Le viager libre

À l’opposé du viager occupé, ce type de viager donne la possibilité à l’acheteur de disposer librement de la maison. Soit il la met en location, soit il y habite. Comme la totalité du prix du bien est changée en rente, la rente est plus élevée.