Que vous soyez propriétaire, bailleur ou bien locataire, il est un indice que vous devez impérativement connaître. C’est l’indice des loyers. Mais à quoi cet indice sert-il ? Pourquoi et comment le calculer ?
Sommaire
Qu’est-ce que l’indice des loyers ?
Plus précisément appelé indice de référence des loyers (IRL), il est calculé chaque trimestre par l’INSEE (l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques) en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation. Apparu le 6 juillet 1989 dans une loi concernant les rapports locatifs, il concerne tous les biens entièrement vides ou meublés mis en location.
A quoi sert l’indice de référence des loyers (IRL) ?
Dans un premier temps, nous pourrions nous demander s’il est vraiment utile d’avoir mis en place un tel indice. Le prix d’un loyer ne devrait-il pas seulement dépendre de ce qu’en demande un propriétaire ? Cette question est un peu plus complexe qu’elle n’y paraît.
Un indice qui sert à réguler le prix des loyers sur un marché immobilier
En effet, ce n’est pas si simple. Car oui, un propriétaire devrait en théorie pouvoir proposer le montant qu’il désire concernant son loyer, au risque de ne pas trouver de locataire intéressé ou alors de perdre de l’argent. Mais il existe un marché, des tendances, des normes. Toute une organisation financière qui ne peut se permettre d’être influencée par les lubies de certains. Si chacun fixait le prix qu’il souhaite, ce serait la porte ouverte à de puissants déséquilibres.
Nous aurions dans la même rue des dizaines voir des centaines d’offres foncièrement différentes, allant d’un extrême à l’autre. Aussi, il est fort probable que dans les métropoles on atteindrait des sommets déraisonnables. Car oui, lorsque vous verriez votre voisin faire décoller le prix de son loyer et trouver tout de même preneur tant la demande est forte, vous ferriez assurément de même et ceux qui vous verraient aussi. De fil en aiguille, tous les loyers des grandes villes deviendraient hors de prix. Voilà pourquoi l’existence d’un tel indice est nécessaire.
Il sert à modeler le prix de vos loyers pour les adapter au marché actuel, afin qu’il reste censé. Il sert en somme de régulateur.
Ce que dit la loi à propos du prix des loyers
La loi qui l’accompagne est pensée de manière à ce que les propriétaires ne puissent pas non plus augmenter le montant des loyers n’importe quand et à répétions.
Quelque part, elle protège les locataires et permet de maintenir une dose d’équité chez les propriétaires. Il est indéniable que sans cet indice de référence, les contrats de location n’aurait plus de valeur justifiée. Elle est la touche de cohérence dont le marché de l’immobilier avait inévitablement besoin.
Comment calculer l’augmentation du montant d’un loyer (hors charges) ?
Il est très facile de réviser le prix d’un loyer, alors à vos calculettes !
Tout d’abord, il vous faut connaître l’IRL auquel vous devez vous référer pour entamer votre calcul :
- Il correspond au trimestre de référence prévu dans le bail (si le bail ne le précise pas, c’est le trimestre du dernier IRL connu lors de la signature du bail)
- Si vous ne le trouvez pas, vous pouvez toujours chercher le dernier IRL publié par l’INSEE à la date de la signature de votre bail.
Ensuite, pour calculer l’augmentation du montant d’un loyer, il suffit de faire comme suit :
- nouveau loyer = loyer actuel * IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre mais de l’année précédente.
Voici un exemple : Votre loyer, avant qu’il y ait une quelconque révision, est de 1000 € en septembre 2021. L’IRL du 4e trimestre 2021 est de 135. Celui du 4e trimestre 2019 est de 130. On calcule ainsi :
- (1000 * 135) / 130 = 1038,46 €
Si vous avez peur de faire une erreur, il existe un simulateur pour calculer l’augmentation de votre loyer sur le site de l’INC (L’institut National de la Consommation).
Quand peut-on faire une révision du prix d’un loyer ?
La révision du prix d’un loyer peut s’effectuer tous les un an si elle a été précisée dans le bail (clause de révision). Au-delà de ce délai, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire. Elle prend effet à l’instant où la demande est effectuée et elle est dite “non rétroactive”. C’est-à-dire que les loyers précédant la date de la demande ne pourront être modifiés.
Voici un exemple : La date de révision du bail est le 2 janvier 2021.
- Le propriétaire peut faire la demande de révision jusqu’au 1er janvier inclus.
- S’il fait sa demande au-delà de cette date, seuls les loyers qui la succèdent pourront être modifiés.
Cas particuliers et contestation d’une révision d’un loyer
La révision annuelle de loyer peut être faite durant l’année qui suit la date de révision du bail. Aussi, le prix d’un loyer peut être augmenté (ou majoré) dans le cas où le propriétaire réalise des travaux d’amélioration à ses frais.
Et pour finir, si vous êtes locataire, n’oubliez pas qu’il est évidemment possible de contester le prix d’un loyer s’il ne correspond pas au résultat du calcul ci-dessus. Nous vous conseillons d’opter dans un premier temps à essayer de trouver un arrangement à l’amiable, avec l’intermédiaire de votre agence immobilière si possible. Si toutefois cela ne serait pas suffisant, vous pouvez envoyer une lettre recommandée avec AR pour contester l’augmentation de loyer, à donner au propriétaire ou à l’agence du bien en location.