Une transaction immobilière engage deux parties : le vendeur et l’acquéreur. La loi définit deux étapes principales avant la signature de l’acte de vente dont la première est le compromis. Document officiel ou simple accord préalable, quelles sont les modalités de cet avant-contrat ? Voici une mise au point pour vous aider à mieux comprendre son fonctionnement.
Sommaire
Compromis de vente : quel engagement pour l’acquéreur ?
Lorsqu’un acheteur intéressé par un bien veut s’assurer qu’il ne soit pas pris par un autre, il doit signer un compromis. Cela signifie que la vente lui est préréservée, et qu’il dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter. Dans le respect de cette limite, il peut se désengager librement de son obligation envers le vendeur.
Date butoir du compromis de vente : comment ça marche ?
Le vendeur, qui peut être représenté par un intermédiaire tel qu’une agence immobilière, doit envoyer le compromis à l’acquéreur en envoi recommandé avec accusé de réception. Le décompte des 10 jours commence au lendemain de la réception. Les week-ends et les jours fériés sont pris en compte, au même titre que les jours ouvrables (du lundi au vendredi).
Par exemple :
- Lundi 2 : signature du compromis. Envoi en recommandé avec AR,
- Mercredi 4 : réception de la lettre,
- Jeudi 5 : premier jour du décompte,
- Samedi 14 : dernier jour possible de rétractation.
Prolonger le délai de rétractation d’un compromis de vente : est-ce possible ?
Il existe deux cas bien précis dans lesquels on peut légalement prolonger la durée de validité du compromis de vente.
- Si le dixième jour est un dimanche ou un jour férié, la prolongation est de facto de 24 heures.
- Si pour diverses raisons, la date prévue pour la signature de l’acte authentique doit être repoussée.
Quand des documents officiels n’ont pas été remis à temps, par le particulier vendeur ou par l’agence immobilière, par exemple. Ou quand le délai imparti est trop court pour que les clauses suspensives soient réalisées. Dans ce cas, un avenant au contrat de vente est rédigé, puis doit impérativement être signé devant un notaire.
Un troisième cas a fait son apparition lors du premier confinement, du 12 mars au 24 juin 2020. Lors de cet évènement inédit, il avait été décidé que les compromis en cours de validité devaient être prolongés après la fin du confinement. Ainsi, un compromis prenant effet le 10 mars, était prolongé jusqu’au 30 juin.
Que se passe-t-il en cas de désistement après la date butoir ?
Si l’acquéreur se désengage au-delà de la validité du compromis, sans que ce dernier ait été dûment prolongé, il est redevable envers le vendeur de l’équivalent de 10 % du prix total de vente.
C’est notamment pour cette raison qu’un acompte est demandé lors de la signature. Une somme dont le montant n’est pas strictement défini, mais qui se situe généralement autour de 5 à 10 % du prix de vente du bien.
Confié à un notaire chargé de le mettre sous séquestre, nul ne peut disposer de ce versement qui revient à qui de droit au moment voulu : à l’acquéreur s’il se désiste avant les 10 jours impartis, ou en déduction du prix de vente final quand la transaction atteint son terme.
La signature du compromis de vente étant une preuve formelle d’engagement, ne pas en respecter tous les termes expose à des poursuites. Ces précisions sont données dans la clause pénale, que l’acquéreur lit et accepte en connaissance de cause avant de signer.
Le compromis de vente fait donc partie intégrante du processus d’achat lors d’une transaction immobilière. Répondant à des critères précis et bien encadrés par la loi, il permet de protéger l’une et l’autre partie.