Lorsqu’un propriétaire décide de louer son bien immobilier, le bail doit stipuler avec exactitude la procédure qui sera applicable lors du décès du bailleur. En effet, les articles 1742 et 1743 du Code civil prévoient certaines mesures relatives à la protection du locataire. À qui payer le loyer en cas de décès du propriétaire ? Nous porterons à votre connaissance les différents moyens mis en place pour que le transfert du bail de location se déroule dans des conditions optimales tant pour le locataire que pour les héritiers.

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Que devient le bail de location en cas de décès du propriétaire

Au décès du bailleur, le contrat de location en cours est rétrocédé à ses héritiers. Ceux-ci deviennent donc propriétaires du bien immobilier. S’ils décident de garder celui-ci et de continuer la location, le bail se poursuivra jusqu’à son terme sans que sa validité ne soit reconsidérée et sera alors reconduit tacitement si aucun congé n’est donné au locataire.

Il est cependant fortement conseillé de signer un nouveau contrat de location entre les deux parties en s’assurant de respecter les clauses de l’ancien bail. Les nouveaux propriétaires peuvent aussi mandater une étude notariale ou une agence immobilière qui prendra en charge l’intégralité de la gestion locative et leur reversera les loyers reçus directement par le locataire.

Éventualité d’un héritier souhaitant résilier le bail de location

Lorsque les héritiers décident de mettre fin à un contrat de location, ceux-ci doivent, conformément à la loi, accorder au locataire un congé avec préavis de six mois. Trois conditions sont alors considérées comme valables pour la résiliation du bail :

– Les nouveaux propriétaires décident de vendre le bien, l’occupant est alors prioritaire sur l’achat durant les deux premiers mois du délai de préavis.

– Le bien peut être repris afin de loger le conjoint survivant, le partenaire de PACS, le concubin ainsi que les ascendants ou descendants.

– Les héritiers peuvent aussi se résoudre à mettre fin au bail pour motif légitime et sérieux lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations (loyers impayés, dégradations, défaut d’entretien des appareils de chauffage…).

Que devient le bail lorsque le propriétaire n’a pas d’héritiers : à qui payer le loyer ?

À qui payer le loyer en cas de décès du propriétaire ? Le locataire du logement doit, dans ce cas de figure, se rapprocher de l’office notariale chargée de la succession et continuer à verser les loyers dus. Ceux-ci seront bloqués tant que le notaire n’aura pas contacté tous les autres héritiers potentiels et constaté l’épuisement de la branche familiale. Le bien sera alors transmis à l’Etat qui aura la charge d’apurer le passif du propriétaire décédé si celui-ci ne s’est pas acquitté de l’ensemble de ses dettes avant son décès. Cela entraînera la liquidation et la vente des biens, notamment par une vente aux enchères à laquelle le locataire peut participer.

Il est intéressant de souligner qu’en l’absence de famille d’un propriétaire décédé et quand aucun testament n’a été enregistré par le bailleur, le bien, appelé dans ce cas bien sans maître, revient par principe à la commune dans laquelle celui-ci est situé. Bien qu’elle en soit reconnue propriétaire de par la loi, la commune a l’obligation d’engager une procédure d’acquisition afin de pouvoir l’incorporer dans son domaine. Si la commune renonce à ce droit, la propriété du bien est transférée à l’Etat à l’expiration d’un délai de trente ans.

Comme nous l’avons développé ci-dessus, le locataire bénéficie d’une protection encadrée par la loi qui lui confère la possibilité d’étudier plusieurs options lors du décès de son bailleur. Il peut en effet se porter acquéreur du logement occupé grâce à son droit de préemption et dispose, le cas échéant, d’un délai de six mois lui permettant de choisir sereinement un autre lieu d’habitation. Le locataire doit cependant impérativement continuer à respecter les clauses de son bail, à savoir le versement régulier du loyer jusqu’à son départ.