Comment calculer la rentabilité de votre investissement locatif ? Acheter pour louer, est-ce un projet rentable ? Vous souhaitez connaître tous les facteurs qui peuvent entrer en compte pour déterminer le rendement locatif de cette opération : loyers, charges, impôts, dispositifs, etc. Découvrez nos conseils pour calculer le rendement locatif d’un bien immobilier.
Sommaire
Que prendre en compte lors du calcul de la rentabilité d’un investissement locatif ?
Le taux de rentabilité d’un bien immobilier en investissement locatif dépend de nombreux facteurs tels que :
- le type de bien (maison ou appartement) ;
- sa situation ;
- le prix d’achat ;
- les travaux de rénovation ;
- les charges ;
- le loyer ;
- etc.
Il est donc difficile de fournir une réponse unique, tant les situations diffèrent. Gardez en tête votre objectif personnel, basé sur votre envie d’acheter pour louer mais aussi sur votre budget et votre situation patrimoniale. Mais grâce au calcul du rendement net de votre investissement locatif, vous pourrez déjà vous faire une première idée.
Calculer la rentabilité nette de votre investissement locatif
Vous devez inclure dans le calcul de la rentabilité nette tous les éléments qui sont à votre charge en tant que propriétaire. Voici une liste non exhaustive :
- les taxes foncières ;
- les charges non imputables au locataire ;
- les périodes de vacances locatives (prévoir un mois dans le calcul) ;
- les assurances ;
- les frais notamment ceux de gestion locative ;
- les frais d’entretien ;
- les frais de financement.
La méthode de calcul du rendement net est la suivante : [(Loyer x 12 – charges et frais) / prix d’achat total] x100.
Prenez bien en compte tous vos frais pour un calcul complet qui reflète précisément le rendement locatif effectif de votre bien immobilier. N’hésitez pas à suivre de nombreux conseils afin de réussir votre investissement locatif : ne laissez rien au hasard pour éviter les mauvaises surprises !
Calculer la rentabilité d’un bien immobilier avec les impôts
Vous avez déterminé la rentabilité nette avant impôt de votre investissement locatif. Il faut maintenant prendre en compte la fiscalité et calculer le rendement net-net qui tient compte de l’imposition issue des loyers. Tout dépend de votre régime de revenus fonciers et de votre tranche d’imposition. Si vous avez effectué un investissement locatif via des dispositifs spéciaux comme le Denormandie ou la loi Pinel, vous bénéficiez d’une défiscalisation, d’une réduction ou de crédits d’impôts particuliers qu’il faudra intégrer à votre calcul. Ceux-ci permettront d’augmenter la rentabilité de votre investissement immobilier et vous décideront à l’achat de ce bien.
Calculer le rendement moyen d’un investissement locatif
Calculer la rentabilité locative moyenne selon la surface d’un bien immobilier
Acheter pour louer est un projet intéressant dont le taux de rentabilité varie entre 2 et 7 % le plus souvent. Le taux de rendement locatif varie avec le type de logement et sa taille. Les petites surfaces offrent la meilleure rentabilité mais l’idéal reste un appartement de taille moyenne. Bien adapté aux investissements locatifs sous dispositif Pinel, il conjugue une stabilité correcte des occupants, un turn-over raisonnable, des frais d’entretien et une vacance locative limitée.
Immobilier ancien ou neuf : un critère qui peut influer sur le calcul de rentabilité de votre investissement locatif
Enfin, les appartements anciens, généralement situés au cœur des villes, attirent toujours les locataires et permettent d’éviter une vacance locative de votre bien immobilier. Selon les zones géographiques, vous pouvez être sur des rendements pouvant aller jusqu’à 5%. Il faut néanmoins offrir des prestations proches de l’immobilier neuf via la réalisation de travaux importants.
Calculer les rendements locatifs bruts moyens selon les agglomérations
La situation de votre bien a également un impact et les rendements locatifs bruts moyens seront variables selon les agglomérations : pour Paris, le taux de rentabilité est de 3,5% alors que Marseille est à plus de 5%. Lyon et Bordeaux délivrent en moyenne 4 %.
N’oubliez pas les autres critères importants, mais sans impact sur le calcul de la rentabilité de votre investissement locatif
Posez-vous les bonnes questions : le rendement locatif est important mais ce n’est pas l’unique critère de choix. Votre idée est de bâtir un patrimoine immobilier, vous devez penser à la destination à long terme de votre bien. Vous souhaitez le louer le longtemps en passant par une agence immobilière qui gèrera la gestion locative ? Avez-vous prévu d’y loger votre enfant pour ses études ? Quelle que soit votre stratégie, choisissez un bien de qualité dans un environnement immobilier prisé. Ces deux points vous permettront de bien louer et de revendre quand vous le souhaitez.