Charges comprises dans un loyer : quelles sont-elles ?

“Charges comprises” : très fréquente dans les annonces de location immobilière, cette mention n’est pas toujours facile à décrypter. À quoi correspondent donc ces frais ? Et comment sont-ils calculés ? Pour vous éviter toute mauvaise surprise, nous revenons sur les charges du locataire.

Charges comprises : que couvrent-elles exactement ?

Les charges comprises dans votre loyer (ou provisions sur charges) permettent en fait de couvrir les charges de propriété. Également appelées charges récupérables, elles sont définies et limitées par un décret du 26 août 1987. Ce décret concerne les locations immobilières vides, mais aussi aux locations meublées depuis le 27 mars 2014, que ce soit dans le secteur privé ou social. Assez variables en fonction des logements, les charges du locataire peuvent inclure :

• les taxes locatives : enlèvement des ordures ménagères, assainissement… ;
• les frais liés à l’entretien des parties communes (ou prestations collectives) : consommation d’énergie et d’eau, chauffage collectif, entretien et réparation des ascenseurs, gardiennage…. ;
• les frais liés à l’entretien des parties individuelles (ou fournitures individuelles) : chauffage, eau chaude, entretien des cheminées, conditionnement d’air…

À noter : les charges comprises dans le loyer sont habituellement plus limitées si vous louez une maison que si vous vivez dans un appartement. En effet, elles se réduisent alors souvent au chauffage et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Lors de votre recherche de bien en location, il vous faudra toujours avoir à l’esprit un petit budget dédié aux charges qui vous incomberont. Les recherches peuvent donc se compliquer un peu lorsque l’on souhaite louer un appartement au RSA, en CDD ou encore en tant qu’intérimaire.

Comment s’effectue le calcul des charges ?

Pour une année donnée, le montant de vos charges locatives est calculé à partir de deux éléments :

• les dépenses du propriétaire au cours de l’année écoulée ;
• le budget prévisionnel de l’année à venir.

Le montant des charges comprises dans votre loyer peut ainsi différer d’une année à l’autre. Et si le budget prévisionnel s’avère inférieur aux dépenses de votre propriétaire, celui-ci est en droit de vous demander une régularisation. À moins qu’il ne vous ait proposé un montant forfaitaire annuel : réservé aux locations immobilières meublées, le paiement au forfait nécessite que le montant des charges soit défini dans le contrat de bail de location immobilière. Et par définition, il exclut toute régularisation.

La régularisation des charges du locataire

Quand les charges du locataire font l’objet d’un paiement par provision, leur régularisation éventuelle intervient au moins une fois par an. Pour autant, votre propriétaire n’est pas tenu d’attendre la date anniversaire de la signature du bail avant de vous réclamer son dû.

En revanche, il doit impérativement vous fournir un décompte individuel de toutes les charges concernées. Et si vous le lui demandez, il doit aussi pouvoir vous communiquer l’ensemble des pièces justificatives correspondantes, comme l’état des dépenses de la copropriété. Mais la régularisation peut également se faire à votre bénéfice, si les charges payées s’avèrent supérieures aux charges réelles. Dans ce cas, votre propriétaire est dans l’obligation de vous reverser le trop-perçu.

Autre point à retenir : une régularisation entraîne normalement une révision du montant des charges locatives pour l’année suivante. En fonction des situations, cette révision peut s’effectuer soit à la hausse, soit à la baisse.

Vous quittez votre logement en location ? Si une régularisation est nécessaire, votre propriétaire peut retenir jusqu’à 20 % du dépôt de garantie.