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L’amortissement d’un bien immobilier en location meublée

Amortir un bien immobilier en location meublée peut s’avérer complexe lorsque nous n’avons pas les notions requises. La location meublée séduit de nombreux propriétaires grâce à son régime fiscal avantageux. Il est en effet possible de diminuer les revenus locatifs déclarés grâce aux amortissements comptables.

 

L’amortissement comptable pour le propriétaire d’un bien immobilier en location meublée

Il s’agit d’une technique comptable qui constate, chaque année, la perte de valeur de l’actif immobilisé. Celle-ci correspond à l’usure normale des biens durables subie au fil du temps. Elle est enregistrée comme une charge d’exploitation (dotation) et a pour conséquence de réduire le résultat de l’entreprise (dans ce cas, les revenus locatifs) entraînant une baisse de l’impôt.

 

Location meublée: Les amortissements par composants dans un bien immobilier

Au sein d’une location meublée, vous pouvez chaque année amortir l’immobilier et le mobilier et réduire ainsi votre revenu imposable. Ces écritures comptables suivent des règles précises qu’il est important de respecter.

Des éléments distincts à enregistrer séparément

En principe, on amortit les biens durables dans leur globalité même s’ils sont constitués de plusieurs éléments distincts. Toutefois, lorsque certains d’entre eux ont des utilisations différentes, on les comptabilise séparément et on applique des amortissements par composants.

Ainsi, on enregistrera séparément, dès l’origine, les éléments :

  • qui sont à remplacer régulièrement,
  • dont les utilisations sont très différentes,
  • dont les taux d’amortissement moyens sont spécifiques.

Comptabiliser les dépenses d’entretien

Enfin, les dépenses d’entretien ou les grandes révisions nécessitant un programme de maintenance régulière devront également faire l’objet d’amortissements par composants séparés de l’immobilisation. Il s’agira d’assurer le bon fonctionnement et le prolongement des installations. On ne constatera donc pas de provisions pour ces travaux.
On ventilera les éléments suivants :

  • Terrain,
  • Gros œuvre,
  • Aménagements intérieurs,
  • Toiture,
  • Électricité…

Chaque point représente un pourcentage de la valeur totale du bien. Leur amortissement se fait en fonction de sa durée d’utilisation normale. Attention, le terrain ne peut pas s’amortir. Il correspond à 15 % de la valeur du bien en moyenne y compris dans le cas d’un appartement par exemple.

Meubles à amortir dans un bien immobilier en location meublée

Les meubles sont, en principe, amortis sur une durée de 7 ans. Tous comme pour les travaux, seules les dépenses supérieures à 598 € TTC et postérieures au début de l’activité de location pourront figurer sur votre déclaration.

Pour calculer le montant de la dotation annuelle pour le bien, on devra donc utiliser le taux d’amortissement moyen de chaque composant et en faire le total.

L’analyse d’un expert-comptable pourra permettre d’éviter les erreurs et de vérifier les déclarations fiscales. Le loueur en meublés bénéficie d’ailleurs d’un avantage fiscal supplémentaire s’il fait appel à un expert-comptable et qu’il adhère à un centre de gestion agréé.

 

Conditions à respecter lors de vos déclarations de location de meublés

Il n’est pas possible de créer un déficit en imputant des charges supérieures à votre résultat. La dotation annuelle pour votre actif immobilisé ne devra pas aller au-delà du total des loyers de la période hors charges afférentes à ceux-ci. Vous devez donc veiller à ce que les montants déclarés n’entraînent pas un déficit.

Toutefois, on peut les réintégrer dans le temps. Ainsi, une partie peut différer en période déficitaire. Une autre peut être prélevée en franchise d’impôt sur les résultats des futurs exercices lorsque les loyers couvriront ceux-ci.

L’amortissement comptable offre un avantage fiscal indéniable au propriétaire de logements meublés. Pour en bénéficier, vous devez opter pour le régime réel simplifié. Nous vous conseillons de vous faire accompagner par une agence immobilière pour établir vos déclarations.