Décès dans une famille, héritage, succession, ce sont toujours des épreuves difficiles vécues au moins une fois dans une vie. Quand une maison, ou tout autre bien immobilier, devient l’enjeu d’un partage, cela peut devenir complexe à gérer pour une famille, surtout si celui-ci est encore habité par l’un des héritiers. Cette situation peut s’ouvrir à des contentieux intrafamiliaux liés à l’indivision successorale. Que prévoit la loi et quelles sont les dispositions prévues ?
Sommaire
L’indivision successorale, définition :
A la suite du décès de parents, les biens, qu’ils soient immobiliers ou mobiliers rentrent dans le régime juridique, pour les descendants, de l’indivision, tant que la succession n’a pas été réglée chez un notaire, avec existence, ou pas ,d’un testament. Il faut citer l’article 815 du Code civil qui dispose « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ».
Ce qui a pour conséquence que toute indivision ne peut être que temporaire et chaque héritier a le droit d’obtenir le règlement de la succession pour sortir de l’indivision. Ceci étant, compte tenu des délais des procédures pouvant être engagées, si des héritiers continuent à habiter dans un bien en indivision, dès lors des indemnités d’occupation peuvent être demandées.
L’indemnité d’occupation et le droit d’occupation d’une maison familiale
C’est encore le code civil qui donne un cadre légal à cette indemnité. L’article 815-9 du Code civil dispose que « l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ».
En pratique, cela signifie que dans le cadre d’un héritage et d’une succession non réglée entre plusieurs héritiers, si l’un d’entre eux habite ce logement, dans le cadre du droit d’occupation d’une maison familiale, il doit verser aux autres héritiers une indemnité d’occupation, ce qui n’est pas, juridiquement, un loyer.
Il faut ajouter que, compte tenu du nombre des contentieux liés à ce type de situation, une jurisprudence s’est dégagée précisant qu’une occupation d’un bien indivis par un héritier implique la privation d’une jouissance de ce bien pour les autres héritiers. Il faut citer cet arrêt datant du 31 mars 2016 : « la jouissance privative d’un immeuble indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les co-indivisaires d’user de la chose ».
Les délais légaux pour engager ou contester une demande de règlement
La loi dispose que les demandes concernant le règlement d’indemnité d’occupation dans le cadre du droit d’occupation d’une maison familiale sont prescrites sous un délai de cinq ans, à partir du moment du trouble de la jouissance par le ou les héritiers concernés pour le bien considéré. Ceci étant, toute demande doit se baser sur un montant précis de cette indemnité. Si l’on est en phase amiable entre les parties, cette indemnité peut être fixée librement et correspondre au montant d’un loyer si le logement était mis en location auprès d’un tiers.
En cas de contentieux du droit d’occupation d’une maison familiale, donc l’ouverture d’une procédure judiciaire à la demande d’un héritier privé de la jouissance du bien, il sera nécessaire de faire intervenir un avocat spécialisé dans le droit de la succession, d’autant plus que la cour de justice compétente est le tribunal de grande instance, avec l’intervention obligée d’un avocat. Il faut néanmoins considérer que dans tel cas de figure les délais de procédure peuvent être longs, avec d’éventuels appels des parties.
A priori, le montant d’une indemnité d’occupation dans le cadre du droit d’occupation d’une maison familiale sera calculé sur la valeur locative du bien. Si, en cours de procédure, les héritiers sortent de l’indivision par la liquidation de l’héritage, celle-ci continuera de prospérer jusqu’à son aboutissement. En toute hypothèse, il est préférable de privilégier un accord entre les héritiers en cas d’occupation et de régler la succession dans les meilleurs délais.