Pourquoi choisir la société civile immobilière (SCI) pour acquérir un bien immobilier ?

Une société civile immobilière permet à plusieurs associés d’être propriétaires et d’assurer ensemble la gestion d’un bien immobilier. Voici un aperçu des nombreux avantages qu’elle leur apporte.

Protéger le patrimoine des associés  avec la SCI

Le premier avantage d’une société civile immobilière est qu’elle protège efficacement le patrimoine des différents associés. En effet, une SCI, dotée d’une personnalité morale, est la seule détentrice du bien immobilier. Par conséquent, lorsqu’elle rencontre des difficultés, c’est contre elle que les créanciers doivent d’abord se retourner. Ils ont ensuite la possibilité d’attaquer les associés, mais seulement si cette première action est infructueuse. Les créanciers ne peuvent d’autre part saisir que les parts sociales. Parts sociales qu’il leur est cependant compliqué de vendre, de même qu’il leur est difficile de connaître toute l’étendue du patrimoine des associés. Ceux-ci ont en effet une responsabilité indéfinie (ils sont responsables sur l’ensemble de leurs biens personnels) mais non solidaire : les créanciers doivent donc attaquer chaque associé l’un après l’autre pour tenter d’engager leur responsabilité.

Le démembrement croisé permet d’autre part de protéger mutuellement deux associés, ou dans le cas d’une SCI familiale, deux conjoints. Chacun peut en effet céder l’usufruit sur ses parts à l’autre conjoint. Si l’un deux décède, le survivant peut alors se maintenir dans le bien immobilier jusqu’à sa mort, et ce, même sans l’accord des héritiers et sans subir un régime de fiscalité particulier.

La société civile immobilière permet donc de se protéger mutuellement entre associés, ce qui est particulièrement important dans le cas par exemple de relations difficiles avec des héritiers ou de mariages successifs, dans le cas d’une SCI familiale.

Organiser votre héritage et simplifier la transmission de votre patrimoine immobilier

Créer une société civile immobilière facilite grandement la succession et la transmission de patrimoine sur de nombreux aspects, notamment dans le cas d’une SCI familiale. Tous les quinze ans, les parents peuvent en effet consentir des donations à leurs enfants dans la limite de 100 000 euros par enfant et par parent. Au-dessus de ce montant appelé abattement, l’État taxe les sommes à un taux progressif allant de 5 % à 45 %. Dans le cas d’une bien immobilier, il est difficile de réaliser des donations par tranches. C’est là que la société civile immobilière est avantageuse : les parents peuvent transmettre des parts de celle-ci à leurs enfants associés dans la société. Des parts qui peuvent également bénéficier d’une décote d’environ 10 % par rapport à la valeur réelle des biens, puisque l’État considère qu’il es t plus compliqué de vendre des parts de société qu’un bien immobilier. Autre avantage, les dettes sont aussi prises en compte dans le calcul des droits de donation.

D’autre part, avec une donation, le donateur perd généralement la maîtrise du bien qu’il a transmis. Le démembrement de propriété en société civile immobilière lui permet de consentir des donations tout en gardant l’usufruit sur le bien immobilier jusqu’à son décès. Le montant de ces donations est en effet calculé sur la seule nue-propriété. Le donateur garde donc des pouvoir étendus et peut assurer de cette façon la gérance de ses biens immobiliers à son bon vouloir.

Par ailleurs, une société civile immobilière permet de gérer l’indivision qui peut arriver après une donation. En effet, à tout moment et quel qu’en soit la raison, n’importe lequel des indivisaires peut demander à récupérer sa part, contraignant ainsi les autres indivisaires à vendre le bien s’ils ne peuvent la racheter. Grâce à la société civile immobilière, un titulaire de parts n’a le droit de les céder que s’il trouve un acheteur. Sans compter que, comme expliqué ci-dessus, le donateur des parts a également la possibilité de choisir de gérer le bien jusqu’à son décès.

Enfin, la fiscalité en cas de revente des parts d’une SCI à l’IR est avantageuse : un associé de la société civile immobilière depuis 22 ans ou plus est exonéré d’impôts s’il cède ses parts.

Bénéficier de nombreux avantages fiscaux

Opter pour une société civile immobilière permet par ailleurs de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Le régime fiscal de la SCI est en effet assujetti par défaut à l’impôt sur le revenu et est qualifié de transparent. Cela signifie qu’une société civile immobilière n’a ni d’impôts à payer ni de bénéfices à déclarer.

Chaque associé doit donc déclarer sa part des résultats fiscaux dans la catégorie des revenus fonciers de sa déclaration fiscale individuelle. Résultats fiscaux desquels ont pu être déduit certaines charges déductibles comme les taxes foncières, les coûts des travaux, les frais de gestion, etc.

En cas de déficit, celui-ci peut par ailleurs être imputé dans la limite de 10 700 euros sur le revenu brut global. S’il dépasse ce montant, il est reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Un moyen efficace de payer moins d’impôts.

Même si une société civile immobilière est par défaut assujettie à l’impôt sur le revenu, elle peut cependant choisir d’être plutôt soumise à l’impôt sur les sociétés. Par exemple si elle exerce une activité de location représentant plus d’un dixième de son chiffre d’affaire.

Une société civile immobilière permet également de profiter d’avantages fiscaux sur les plus-values immobilières. En effet, lorsqu’ils achètent un bien immobilier, les associés ont la possibilité de bénéficier d’un abattement à un taux variant entre 2 et 6 %. En cas de cession, la plus-value est payée par chacun des associés. Plusieurs exonérations sont possibles, lorsque par exemple la valeur du bien reste en-dessous de 15 000 euros.