Lorsqu’une personne décède, il y a indivision sur les biens de sa succession à partir du moment du décès. Ces biens appartiennent à tous les héritiers et forment une masse de biens indivis. Chaque héritier (indivisaire) en détient une quote-part. L’indivision n’est logiquement qu’une étape transitoire dans le règlement de la succession et elle prend fin avec le partage des biens, chaque héritier recevant un lot.

L’indivision étant souvent source de difficultés et de conflits, le Code Civil prévoit dans son article 815 que “nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision”. Il y a plusieurs moyens de sortir de l’indivision : partage, licitation ou cession par les indivisaires de tous leurs droits à l’un d’entre eux.

Différence entre la licitation et le partage judiciaire

Si le partage amiable est impossible, tout indivisaire peut demander au juge un partage judiciaire. Le tribunal ordonne alors le partage ou la vente par licitation. Le partage judiciaire est possible s’il permet d’attribuer un bien à chaque indivisaire. La licitation est la vente d’un bien indivis qui ne peut pas être partagé.

La licitation est également utilisée dans le cadre des procédures de divorce pour mettre fin à l’indivision de biens difficiles à partager.

Qu’est-ce que la licitation d’un bien immobilier ?

La licitation est définie à l’article 1686 du Code Civil. Il s’agit de la vente aux enchères d’un bien indivis qui ne peut pas être partagé en nature et sans perte (sans une forte dépréciation de sa valeur par exemple) ou d’un bien indivis dont un indivisaire ne veut pas dans son lot. Cela peut être un bien immobilier (terrain, appartement, maison…) ou un bien mobilier. Si le bien est facilement partageable (comme par exemple des parts d’une société) ou si le bien fait l’objet d’une attribution préférentielle à l’un des héritiers, il ne peut pas être vendu par licitation.

La procédure d’une licitation

La demande de licitation doit être formulée auprès du tribunal judiciaire dans le ressort duquel se situe la résidence de la personne décédée en cas de succession. Le tribunal qui demande la vente fixe la mise à prix du bien, indique les conditions essentielles de la vente et désigne un avocat ou un notaire qui en dressera le cahier des charges. Une fois l’adjudication réalisée, il y a un délai de dix jours pendant lequel il est possible de faire une surenchère. Ce délai passé, il est procédé à la répartition du prix de cession entre les indivisaires, selon leurs quotes-parts.

Au final, le recours au partage judiciaire et à la licitation faisant cesser l’indivision n’est pas la solution optimale. La procédure peut être longue, et onéreuse en honoraires et en frais divers. Et il est à craindre que dans un contexte de mésentente, le bien soit moins bien vendu que sa valeur réelle. De plus, les licitations prononcées au profit de personnes étrangères à l’indivision sont considérées comme des ventes et donnent lieu à la perception d’impôt sur la totalité du prix (droits de mutation à titre onéreux).

La licitation d’un bien peut être amiable

Dans la pratique notariale, la licitation peut revêtir une forme amiable. Il s’agit des situations dans lesquelles un membre de l’indivision souhaite se porter acquéreur des quotes-parts appartenant aux autres membres. Par exemple des frères et sœurs sont en indivision sur un bien de famille et l’un d’entre eux veut conserver ce bien. Les indivisaires sont libres de fixer les conditions et les formes de l’opération, qui met fin à l’indivision. Un tirage au sort est nécessaire si plusieurs indivisaires souhaitent se porter acquéreur.