L’acquisition d’un bien immobilier se fait de différentes manières, le viager fait partie de l’une d’entre elles. Ainsi, ce système de vente présente des particularités qui font de lui un moyen bénéfique aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur.
De plus, le calcul de la valeur d’un bien acquis en viager se fait selon des principes spécifiques. Toutefois, son fonctionnement reste un mystère pour beaucoup.
Sommaire
Comment définir le viager ?
Le viager est défini comme le caractère de quelque chose qui doit durer pendant qu’une personne est en vie et pas au-delà. Dans le cas d’espèce, le viager est appliqué lors de l’acquisition d’un bien immobilier.
Ainsi, acheter un bien en viager c’est posséder le bien et s’acquitter du paiement d’une rente jusqu’à la mort du propriétaire originel.
Ce type de vente bénéficie de l’encadrement légal du Code civil et est qualifié de contrat aléatoire. Ceci parait une évidence quand on sait qu’aussi bien le vendeur que l’acheteur ignorent s’ils font une bonne affaire ou pas. En somme, pour l’achat d’un bien en viager, le montant est défini par deux aspects.
Le premier prend en compte le bouquet qui est perçu comme un premier acompte. Ce dernier n’est pas imposé, il se détermine entre les deux parties prenantes. Le second aspect est la date de décès du crédirentier.
Quel est le véritable fonctionnement du viager ?
Comme il a été précédemment mentionné, l’acquisition d’un immeuble en viager implique le paiement d’un capital initial (bouquet). À ce montant, s’ajoutent des rentes annuelles perçues par le vendeur jusqu’à son décès. Il s’agit en quelque sorte d’un jeu de hasard entrepris par l’acquéreur de ce bien.
En effet, plus le vendeur demeure en vie, plus le bien revient cher à l’acheteur. Néanmoins, il existe différents types de viagers en fonction des désirs du crédirentier (propriétaire). Ainsi, nous avons :
Le viager occupé
Celui-ci stipule que le vendeur continue à habiter les lieux jusqu’à son décès. Ce n’est qu’après que l’acheteur peut prendre possession du bien. Il existe aussi le viager occupé sans rente qui est clairement la bonne affaire.
Le viager libre
À l’inverse du l’occupé, le viager libre permet à l’acquéreur de jouir immédiatement de son bien après la signature du contrat.
Le viager exempt du paiement d’une rente
Ce type est souvent pratiqué pour réduire les impôts sur la fortune. Ainsi, la maison est cédée à l’acheteur en échange de l’apport initial qu’est le bouquet.
Par rapport aux différentes clauses d’un tel contrat, il s’agit d’ententes entre les parties concernées. En la matière, il n’existe aucune obligation.
Sur quelle base calcule-t-on le viager ?
Le premier montant qu’est le bouquet est calculé en fonctions de plusieurs facteurs. Cependant, le montant du viager doit être approximativement égal à la valeur marchande du bien. À cet effet, vous constaterez que plus le montant du bouquet est important, moins vous aurez à payer de rentes.
Le calcul du montant se fait donc en suivant certaines étapes à savoir :
- L’évaluation de la valeur marchande du bien est la première étape ;
- L’une des parties concernées fait une proposition en ce qui concerne le montant du bouquet ; en général, 20 à 30 % de la valeur sont avancés ;
- Ensuite, sur la base de la valeur restante due, le montant est réparti sur le temps de vie restant du vendeur. Ce temps est estimé en prenant en compte certaines considérations.