Le Bail Réel Solidaire: modalités, personnes visées et avantages

Il n’est pas toujours évident de devenir propriétaire d’un bien immobilier, encore moins lorsque l’on dispose de revenus modestes et que l’on souhaite s’établir dans une localité où l’immobilier est particulièrement onéreux. C’est pourquoi l’ordonnance du 20 juillet 2016 a créé le mécanisme du BRS ou “bail réel solidaire”, permettant à un acquéreur de devenir propriétaire de son logement et locataire du terrain sur lequel il est bâti. Tout de suite, on vous dit tout sur ce mécanisme d’accession sociale à la propriété : son principe, ses avantages et aussi ses conditions d’éligibilité.

Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?

Le Bail Réel Solidaire est un dispositif conçu par les pouvoirs publics pour faciliter l’accession des ménages modestes à la propriété.

Comment ? En permettant à de futurs acquéreurs de devenir propriétaires d’un bien immobilier (bâti) et locataires sur une très longue durée du foncier sur lequel il est construit (terrain).

Qui est propriétaire du foncier ? Un organisme sans but lucratif créé par la loi ALUR du 24 mars 2014. Celui-ci est agréé par le préfet de région. On l’appelle communément Organisme Foncier Solidaire (OFS).

Pourquoi un tel dispositif ? La dissociation de la propriété du bâti et du foncier a pour but de faciliter l’accession sociale à la propriété.

A qui s’adresse le BRS ?

Le bail réel solidaire s’adresse à toute personne remplissant les conditions d’éligibilité suivantes :

• les ménages modestes, soit ceux respectant le plafond de ressources imposé par le PSLA (Prêt Social Location Accession) et souhaitant devenir propriétaires d’un logement à titre de résidence principale
• les investisseurs locatif/bailleurs HLM ayant pour projet de louer un bien immobilier selon les prescriptions édictées par le PLUS (Prêt Locatif à Usage Social)
• les sociétés d’habitat participatif/les sociétés civiles coopératives de construction tendant à céder un droit de jouissance aux ménages éligibles
• tout acteur de la construction/rénovation engagé à attribuer des droits réels aux ménages qui respectent les conditions de ressources

Quelles sont les modalités du BRS ?

• le BRS consiste en la conclusion d’un contrat juridique entre un OFS et un tiers acquéreur
• il peut concerner les bâtis existants comme ceux à construire
• le bâti concerné doit être utilisé à titre de résidence principale
• le contrat de bail est prévu pour une durée minimale et maximale de 18 à 99 ans
• l’acquéreur doit s’acquitter d’une redevance auprès de l’OFS concerné
• en cas de vente, donation ou encore succession du bien immobilier, le bail est lui aussi transmissible
• à chaque changement de propriétaire, la durée initiale du bail est remise à zéro

L’OFS dispose de deux mois pour faire jouer son droit de préemption sur le bâti en cas de cession

Quels sont les avantages du Bail Réel Solidaire ?

Le principal avantage de ce mécanisme de dissociation du foncier et du bâti est de permettre une certaine pérennité dans l’accession à la propriété par les ménages aux ressources modestes. Concrètement, on l’estime faire bénéficier aux acquéreurs entre 15 à 40 % d’économie sur le prix d’achat de leur propriété. Ce pourcentage varie en fonction de la localité concernée. Ce dispositif est d’autant plus intéressant dans les zones tendues. La spéculation financière peut en effet faire grimper la part du foncier dans le prix d’achat d’un logement de 30 à 40 %. Pour de plus amples informations, n’hésitez pas à aller vous renseigner auprès d’une agence immobilière proche de chez vous.

En outre, les acquéreurs peuvent profiter de nombreux autres avantages financiers :

• TVA de 5,5 % en cas de logement neuf
• possibilité d’abattement de la taxe foncière
• accès au PTZ (Prêt à Taux Zéro)
• prix de cession encadré par le bail (correspond aux plafonds de prix du PSLA)
• indemnisation de la valeur des droits réels en cas de rupture du bail à l’initiative de l’OFS