Vous désirez devenir agent immobilier et vous souhaitez vous installer à votre compte à l’issue de votre formation. Malheureusement, la création d’agence immobilière vous paraît compliquée. Vous trouverez tout ce que vous devez savoir pour créer votre agence étape par étape.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une agence immobilière ?
L’agence immobilière est une entreprise commerciale qui a pour fonction d’être un intermédiaire en matière de transactions immobilières. Moyennant rémunération sous forme d’honoraires, elle met en relation des propriétaires de biens avec des acheteurs et des locataires. Toutes les parties bénéficient de ses services de conseil et de négociation, qu’il s’agisse de vente ou de location. Elle est la garante du bon déroulement de la transaction immobilière.
Il s’agit donc d’un commerce qui nécessite une bonne expérience professionnelle, car vous évoluerez dans un marché réglementé et très concurrentiel. Vous pouvez accéder à la profession d’agent immobilier, quels que soient votre âge et votre parcours. Il n’est pas obligatoire de détenir un diplôme pour exercer le métier d’agent immobilier.
Dans les faits, le niveau de formation exigé est de plus en plus élevé. Par contre, l’ouverture d’une agence immobilière est une activité réglementée qui exige des connaissances du marché de l’immobilier et des compétences, particulièrement en gestion d’entreprise.
Étape 1. Êtes-vous qualifié pour ouvrir une agence immobilière ?
Vous devez vérifier que vous remplissez toutes les conditions pour exercer ce métier et ouvrir son agence immobilière.
Quels sont les diplômes nécessaires pour ouvrir une agence immobilière ?
La loi Hoguet du 2 janvier 1970 fixe l’obligation de détenir une carte professionnelle numérotée délivrée par le Centre de formalités des entreprises (CFE) compétent, c’est-à-dire la Chambre de commerce et d’industrie (CCI) de votre territoire. Celle-ci s’obtient à condition d’être titulaire des diplômes suivants :
- BTS Professions immobilières ou d’un BTS Comptabilité gestion
- Diplôme de niveau Bac +3 dans le domaine du droit, de l’économie ou du commerce
- DUT Carrières juridiques spécialisation « immobilier »
- Diplôme d’un Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation, option vente et gestion d’immeubles
Comment ouvrir une agence immobilière sans diplôme ?
Si vous n’êtes pas titulaire de ces diplômes, il faudra justifier votre aptitude professionnelle. Vous devez avoir acquis votre expérience professionnelle auprès d’un employeur possesseur d’une carte professionnelle. Vous devez également justifier :
- de 3 ans d’expérience professionnelle dans l’immobilier si vous êtes bachelier ou avez une certification professionnelle de niveau IV;
- de 10 ans d’expérience dans le domaine de l’immobilier si vous êtes non-bachelier;
- de 4 ans d’expérience dans l’immobilier si vous êtes devenu cadre
- de 3 ans d’expérience professionnelle si vous voulez demander la validation des acquis par l’expérience (VAE) pour obtenir l’équivalent d’un diplôme.
Quelles sont les compétences essentielles dont vous aurez besoin ?
Ouvrir une agence immobilière exige un investissement global.
- Soyez un excellent commercial. Apprenez à négocier et ayez confiance en vous.
- Soyez proactif et disponible. Tissez un réseau de relations personnelles et professionnelles à activer. Déplacez-vous le plus possible en sorties et voyages pour connaître un maximum de lieux pour conseiller vos clients.
- Soyez curieux dans d’autres domaines que l’immobilier. Actualisez régulièrement vos connaissances et organisez une veille en matière juridique, fiscale, bancaire, notariale… Analysez et anticipez les tendances du marché de l’immobilier.
- Soyez fin psychologue. Faites preuve d’empathie et cernez les clients pour les aider à comprendre leurs besoins réels et à définir les critères d’achat pertinents.
Devez-vous disposer d’un capital de départ ?
Vous devez avoir un capital de départ suffisant pour une création d’agence immobilière. Comptez une enveloppe d’environ 120 000 € pour démarrer votre activité. Cela vous permettra de trouver un local, de régler les premières charges de fonctionnement, de vous équiper en ordinateur et logiciels spécifiques à l’immobilier, en mobilier… Ainsi, vous disposerez d’une trésorerie suffisante pour éviter le décalage entre les entrées et les sorties de liquidités.
Étape 2. Quel type d’agence choisir pour ouvrir une agence immobilière ?
Pour votre création d’agence immobilière, vous pouvez choisir entre deux façons de travailler.
Pourquoi choisir une franchise immobilière ?
Sous franchise immobilière, vous signez un contrat avec une autre entreprise qui vous donne le droit d’exploiter sa raison sociale ou son enseigne. En contrepartie, vous lui versez une redevance, voire un droit d’entrée. La relation sous franchise immobilière étant une relation de dépendance, vous devez adopter la politique commerciale et les valeurs de l’enseigne pour développer votre propre agence. En revanche, vous bénéficiez de la notoriété et de la solidarité de son réseau pour ouvrir votre agence immobilière et la gérer.
Pourquoi choisir une agence immobilière indépendante ?
Une agence immobilière indépendante est dotée d’un statut indépendant, car elle travaille pour son propre compte. Elle doit constituer sa notoriété et sa clientèle en partant de zéro. Le revers de la médaille de l’agence immobilière indépendante, c’est qu’elle se trouve en concurrence avec les autres agences du secteur. Cela exige de travailler sans cesse la relation et la satisfaction client pour se démarquer en tant qu’agent de proximité.
Le professionnalisme et la personnalisation sont de rigueur pour constituer votre clientèle. Mais, vous devez aussi posséder une bonne connaissance de votre environnement. Un bon agent immobilier indépendant doit se doter d’un carnet d’adresses bien fourni pour chercher des affaires et un soutien en cas de problème. Être indépendant ne signifie en aucune façon « travailler seul ».
En plus de recruter des collaborateurs, vous pouvez par exemple adhérer à une plateforme de professionnels, comme Interkab, un groupement immobilier national.
Quels sont les avantages d’Interkab Le Pack pour un agent immobilier indépendant ?
Interkab Le Pack est une offre réservée aux agences immobilières indépendantes dont l’objectif est de vous permettre de disposer des mêmes services qu’une franchise immobilière tout en gardant votre indépendance. Elle vous accompagne, vous conseille et vous renseigne dans votre quotidien. Elle vous donne accès à des outils d’évaluation, de création de visites virtuelles en ligne, à la multidiffusion internationale…
Le Pack propose aussi des solutions de marketing et de communication sous forme de mise à disposition de flyers personnalisés, de supports digitaux pour les réseaux sociaux… Interkab Le Pack met à disposition une méthode pour recruter et gérer la formation de vos équipes. Elle met en place des stages d’intégration pour les nouveaux collaborateurs, la formation continue obligatoire… Elle vous apporte enfin un soutien juridique.
Étape 3. Quel statut juridique choisir pour créer une agence immobilière ?
Vous devez choisir un statut juridique à votre entreprise pour votre création d’agence immobilière. Il existe plusieurs types de statuts.
Pourquoi créer une entreprise individuelle ?
C’est le statut le plus apprécié des débutants. Vous créez votre entreprise sans associé, ce qui vous permet de prendre seul les décisions pour gérer votre agence. Ce statut nécessite peu de formalités et aucun capital de départ à l’ouverture de votre agence. Son coût de fonctionnement réduit représente un autre avantage. Vous avez le choix entre :
- L’entreprise individuelle à responsabilité limitée(EIRL) qui permet de séparer votre patrimoine personnel des actifs et passifs de la société que vous créez. C’est une manière de le protéger en cas de problèmes financiers.
- L’autoentreprise est un statut de microentreprise avec un régime fiscal et social avantageux. Les formalités et les coûts de fonctionnement sont réduits au minimum. Par contre, son chiffre d’affaires annuel est limité.
Pourquoi créer une société ?
C’est une personne morale constituée par plusieurs associés qui partagent des moyens, des biens et ce qui en résulte. La plupart des créations d’agence immobilière se font sous le statut de société. L’intérêt est de partager la responsabilité au moins à deux et de dissocier l’activité professionnelle de votre patrimoine personnel. Trois formes de sociétés existent :
- La société à responsabilité limitée (SARL) constitue le statut choisi par la majorité des agences immobilières. Les formalités restent assez simples et il permet de constituer un apport de capital d’un euro symbolique.
- La société anonyme (SA) exige de réunir au moins sept associés et de faire un apport de capital conséquent. Vous la choisirez si vous montez une affaire importante.
- La société par actions simplifiées (SAS) n’exige aucun apport de capital minimum. Mais, elle permet de bénéficier de la sécurité financière de la SA avec un fonctionnement simplifié.
Étape 4 : Quelles sont les formalités administratives pour ouvrir une agence immobilière ?
Vous devez respecter certaines démarches administratives pour créer une agence immobilière.
Comment donner un nom commercial à votre agence immobilière ?
Le choix du nom commercial est une étape importante, car il représente votre marque ou votre enseigne. Cherchez un nom vendeur et facile à retenir par votre future clientèle. Le nom qui convient doit rappeler votre activité et rester simple et sobre pour se démarquer de la concurrence.
Lorsque vous avez trouvé votre nom commercial, effectuez une recherche d’antériorité. Vérifiez bien auprès de l’Institut national de la propriété intellectuelle (INPI) que la dénomination est disponible. Sinon, vous risquez des poursuites pour concurrence déloyale.
Comment rédiger les statuts de votre société ?
Une fois le statut juridique choisi, vous pouvez rédiger les statuts vous-même. Mais il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel, notamment lorsqu’il y a plusieurs associés et un capital important. Définissez le patrimoine de l’entreprise s’il y a lieu. Ensuite, vous devez déposer un exemplaire des statuts auprès du Centre de formalité des entreprises (CFE) qui se charge de transmettre votre dossier aux impôts.
Comment immatriculer ma société au RCS ?
Le registre du commerce et des sociétés (RCS) donne une existence légale à votre entreprise. Vous trouverez un formulaire en ligne sur le site infogreffe.com/:
- Remplissez-le et envoyez-le au tribunal de Commerce du lieu où se situe votre siège social (adresse de l’agence).
- Pensez à joindre les documents demandés ou directement au greffe du tribunal de commerce.
Vous devrez vous acquitter des frais d’immatriculation. Cet enregistrement va vous permettre d’obtenir :
- votre numéro SIREN (Système d’identification du répertoire des entreprises). Unique. Ce code INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques) sert à identifier votre entreprise auprès des organismes publics et des administrations.
- votre code d’activité APE (activité principale exercée). Vous devez déclarer l’activité principale de votre entreprise. Le code permet de définir la branche d’activité et il est délivré également par l’INSEE
Quelles sont les assurances à souscrire pour ouvrir une agence immobilière ?
Voici les deux assurances obligatoires auxquelles vous devez souscrire.
L’assurance responsabilité civile professionnelle (RCP). En tant qu’agent immobilier, vous avez une obligation de moyens dans la gestion des mandats et une obligation de résultat dans la rédaction des actes immobiliers. La RCP couvre vos erreurs et vos négligences qui ont causé un préjudice à vos clients ou à un tiers.
La garantie financière. En tant qu’agent immobilier, vous allez percevoir des fonds concernant les transactions immobilière en cours de réalisation. À tout moment, vous devez être en mesure de restituer ces fonds à vos clients si nécessaire. En cas de défaut de votre part, la garantie financière immobilière remboursera les parties prenantes de la transaction.
Vous pouvez trouver certaines compagnies d’assurance qui regroupent la RCP et la garantie financière dans le même pack.
Étape 5. Comment obtenir votre carte professionnelle pour ouvrir une agence immobilière ?
L’obtention de cette carte professionnelle est obligatoire pour une création d’agence immobilière.
Quelles sont les conditions de moralité pour ouvrir une agence immobilière ?
En plus des conditions d’aptitude professionnelle, vous devez aussi respecter certaines conditions de moralité.
- Condition d’honorabilité sans condamnation définitive pour crime depuis moins de 10 ans ou autres infractions donnant lieu à une peine d’au moins trois mois d’emprisonnement sans sursis
- pour destitution des fonctions d’officier public ou ministériel.
- l’absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercer établie par le bulletin n° 2 du casier judiciaire
- mesure définitive de faillite personnelle ou autre radiation des fonctions d’administrateur ou de mandataire judiciaire
- interdiction définitive d’exercer une profession libérale pendant au moins six mois
- interdiction d’exercer à la suite d’un manquement au code de déontologie.
Qui doit demander la carte professionnelle ?
La personne juridiquement responsable de la société qui exerce l’activité immobilière doit détenir une carte professionnelle. S’il y a deux cogérants, chacun d’entre eux doit justifier de son aptitude professionnelle qui varie selon sa situation.
À qui s’adresser pour obtenir la carte professionnelle de l’immobilier ?
Vous pouvez obtenir une carte professionnelle de l’immobilier (CPI) auprès de la CCI. C’est l’organisme compétent pour juger de votre aptitude professionnelle en examinant vos diplômes ou vos expériences professionnelles. Cette carte professionnelle est valable 3 ans et vous coûtera 120 €.
Comment télécharger le formulaire de la demande de CPI ?
La démarche est simple, rapide et efficace.
- Téléchargez le formulaire cerfa_15312-02.pdf et sa notice sur le site internet de la CCI.
- Remplissez la demande.
- Téléchargez la liste des pièces jointes PJ dde initiale de carte CPI-0.pdf.
- Joignez les documents au dossier : attestation d’assurance, casier judiciaire, garantie financière, statuts de la société…
- Envoyez le dossier par lettre recommandée avec AR à la CCI de votre siège social. Pour accélérer votre création d’agence immobilière, vous pouvez aussi le déposer directement à la CCI.
Vous avez franchi avec succès toutes les étapes pour ouvrir une agence immobilière. Bon vent !