Interview d’un expert de l’immobilier qui répond à vos questions

L’immobilier est un domaine très vaste demandant une expertise pointue sur de nombreux aspects : investissement, fiscalité, droit etc. Gilles DESCHAMPS, notaire diplômé, titulaire du Master 2 Droit Notarial (Université Panthéon Sorbonne – Paris 1) et du Master 2 Droit du Patrimoine Professionnel (Université Paris Dauphine) et conseiller pour Ouest France Immo nous éclaire un plus sur quelques situations rencontrées lors de projets immobiliers.

Question : Nous sommes propriétaires d’un appartement ; comment faire pour racheter un autre bien immobilier plus grand, alors que le prêt pour le premier appartement n’est pas fini ? Et comment fonctionne la donation à nos enfants, si nous sommes pacsés ?

Réponse :

1) La question du prêt

Plusieurs hypothèses sont envisageables :

a) Vous vendez et vous achetez le même jour (les notaires appellent cela des “ventes en chaine”)

Lors de la vente de votre appartement actuel, vous rembourserez votre prêt en cours.
Attention néanmoins à vérifier que vous n’avez pas de pénalités en cas de remboursement anticipé du prêt.

Pour l’acquisition du nouvel appartement, vous contracterez un second prêt totalement indépendant. Il convient de bien préciser à votre banque, pour le calcul des mensualités et la somme que vous pourrez emprunter, que votre premier appartement sera vendu en même temps que l’acquisition.

b) Vous achetez sans avoir vendu votre appartement actuel

Vous pourrez contracter un prêt classique et un prêt dit “prêt relais” (sur 24 mois maximum) jusqu’à la vente de votre appartement actuel.

Dès que votre appartement actuel sera vendu, votre notaire, qui aura reçu préalablement un ordre irrévocable de votre banque, remboursera alors le premier prêt contracté.

2) Concernant les donations à vos enfants

Vous pouvez chacun faire une donation à vos enfants, d’un montant de 100 000,00 euros, sans que cela ne génère d’impôts (droits de mutation à titre gratuit).

Mais attention : bien que la donation ne génère pas d’impôts, elle engendra tout de même des frais qui seront calculés par votre notaire en fonction du type de bien donné (immobilier, actions, parts de sociétés ou espèce), du type de donation choisi et du nombre de parents donateurs.

Un abattement supplémentaire de 31 865,00 euros existe en cas de don de somme d’argent, si le donateur (le parent qui donne) a moins de 80 ans et si les donataires (les enfants qui reçoivent) ont plus de 18 ans.

Question : Je suis propriétaire bailleur d’un appartement à Paris. Les appels de fonds pour travaux sont-ils déductibles de mes revenus fonciers ?

Réponse : Les charges de copropriété sont déductibles l’année de leur versement au syndic.
Cette déduction est obligatoire et comprend :

• les dépenses comprises dans le budget prévisionnel du syndic, c’est-à-dire les charges de copropriété trimestrielles classiques,
• les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel du syndic, c’est-à-dire les travaux de copropriété.

La liste des travaux déductibles a été fixée par un décret en Conseil d’Etat n°2004-479 du 27 mai 2004 et comprend globalement tous les travaux d’entretien d’un immeuble.

Question : J’ai retrouvé du travail en CDD depuis peu et je gagne 1200 euros par mois. Comment constituer un dossier “passable” pour une location ?

Réponse : Afin de rassurer votre bailleur, il convient de trouver un garant qui se porterait caution pour vous.

Cette personne peut-être un parent ou un ami qui aurait un salaire égal à trois fois le loyer de l’appartement convoité.

Sinon, renseignez-vous éventuellement auprès de la mairie de votre arrondissement pour une demande de logement social mais la liste d’attente est très longue.

Question : Je suis locataire (non meublé) à Paris depuis octobre 2013 et je souhaite quitter mon logement. Le préavis peut-il être réduit à un mois, étant donné que je suis en zone tendue ? D’après ce que j’ai vu, la loi Macron du 8 aout 2015 autorise la réduction du préavis pour tous les baux, même ceux signés avant le 15 mars 2014 ; pouvez-vous le confirmer ? Comment notifier ce préavis réduit à mon propriétaire, qui ne semble pas au courant de cette mesure ?

Réponse : La loi ALUR, entrée en vigueur le 27 mars 2014, a effectivement réduit le délai de préavis du locataire à un mois lorsque le logement est situé en zone tendue.

Avant la loi MACRON du 6 août 2015, ce délai réduit était réservé aux baux conclus après le 27 mars 2014.

La loi MACRON a modifié cette disposition : peu importe la date de conclusion du bail, le délai de préavis des logements situés en zone tendue est d’un mois.

Si votre propriétaire bailleur n’est pas au courant de cette disposition, joignez les articles de la Loi à votre congé. Il s’agit des articles L353-14 et suivants du Code de la construction de l’habitation (vous trouverez tous les articles de loi sur www.legifrance.gouv.fr).