Vaut-il mieux acheter ou louer à Marseille pour investir

Le marché immobilier marseillais est en constante évolution. Depuis quelques années, la deuxième ville de France attire de plus en plus d’investisseurs à la recherche de rendement, de plus-value ou de diversification patrimoniale. Pourtant, une question demeure : vaut-il mieux acheter ou louer à Marseille pour investir ? Analyse objective d’un dilemme stratégique dans l’un des marchés les plus contrastés de l’Hexagone. 

Marseille, un marché immobilier sous haute tension 

Marseille affiche une tension locative croissante. Entre attractivité géographique, dynamisme économique régional et transformation urbaine, la cité phocéenne connaît une demande soutenue, notamment sur les petites surfaces. Les prix à l’achat, eux, restent inférieurs à ceux d’autres grandes métropoles françaises, même s’ils progressent lentement depuis la pandémie. 

En 2025, le prix moyen au m² à Marseille est estimé à 3 200 € dans l’ancien, avec de fortes disparités selon les quartiers. Le 6ᵉ et le 8ᵉ arrondissement affichent des prix plus élevés, tandis que des zones comme le 3ᵉ ou le 15ᵉ restent plus accessibles, mais présentent des risques locatifs accrus. 

Acheter à Marseille : une stratégie patrimoniale sur le long terme 

Acheter pour investir à Marseille reste une stratégie solide. L’acquisition d’un bien immobilier permet de constituer un patrimoine tangible, de profiter de l’effet de levier du crédit, et de bénéficier, sous conditions, de certains dispositifs fiscaux. 

Une rentabilité locative attractive 

Avec une rentabilité brute moyenne de 5 à 6 % selon les secteurs, Marseille offre un bon compromis entre rentabilité et sécurité. Certains quartiers comme la Belle de Mai, Belsunce ou Saint-Loup permettent d’atteindre des rendements supérieurs à 7 %, notamment pour les petites surfaces ou les logements meublés. 

Un potentiel de valorisation à surveiller 

La ville bénéficie de nombreux projets d’aménagement (Euroméditerranée, rénovation du centre-ville, développement des transports), qui contribuent à la revalorisation progressive de certains quartiers. Acheter à Marseille aujourd’hui, c’est potentiellement profiter d’une hausse de la valeur du bien à moyen ou long terme. 

Une fiscalité à anticiper 

Acheter pour louer implique aussi des choix fiscaux. Le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant amortir leur bien. Des dispositifs comme le Pinel ou le Denormandie peuvent aussi s’appliquer dans certains quartiers, à condition de respecter les plafonds et les conditions. 

À Marseille, les prix diffèrent d’un quartier à l’autre 

La ville est marquée par une grande hétérogénéité géographique. Le 6ᵉ arrondissement, avec ses immeubles haussmanniens et son cadre de vie recherché, dépasse les 4 000 €/m², tout comme le 8ᵉ arrondissement, prisé pour sa proximité avec les plages du Prado. À l’inverse, dans les 3ᵉ, 14ᵉ ou 15ᵉ arrondissements, les prix peuvent descendre sous les 2 500 €/m². 

Le quartier du Panier, dans le Vieux-Port, mêle attrait touristique et vie de quartier, avec des prix souvent plus élevés mais une forte demande saisonnière. Les secteurs en requalification comme La Belle de Mai ou Saint-Charles présentent des opportunités d’achat à moindre coût, avec un potentiel de valorisation intéressant. 

Cette diversité impose une sélection rigoureuse lors d’un projet d’investissement. Que l’on souhaite acheter ou louer à Marseille pour investir, le choix du quartier influe directement sur la rentabilité, la gestion locative et la valorisation du bien. 

Louer pour investir : un modèle alternatif 

À l’inverse, certains optent pour la location d’un bien à Marseille, dans l’objectif de le sous-louer (légalement), de l’exploiter en colocation ou en courte durée, ou encore de tester le marché avant un achat définitif. 

Moins d’engagement, plus de flexibilité 

Ce modèle permet de se lancer sans mobiliser un capital important. Il peut convenir à des profils agiles, qui souhaitent diversifier leurs activités immobilières ou tester leur capacité de gestion locative avant de devenir propriétaires. 

Mais une rentabilité plus limitée 

Louer un bien dans l’optique d’investir reste néanmoins contraint par le cadre légal. La sous-location, par exemple, n’est autorisée qu’avec l’accord explicite du propriétaire. La marge de manœuvre est donc réduite, et la rentabilité reste inférieure à celle d’un investissement en nom propre. 

Zoom sur la demande locative marseillaise 

La demande locative à Marseille est portée par plusieurs dynamiques : 

• Une forte population étudiante (près de 50 000 étudiants) 

• Un afflux constant de jeunes actifs 

• Des zones attractives pour les familles (Paradis, Castellane, Sainte-Anne…) 

• Le développement du télétravail, qui pousse certains à quitter Paris pour des villes plus ensoleillées 

Ces facteurs assurent une bonne liquidité du marché locatif, en particulier pour les studios, T2 et colocations meublées. 

L’intérêt croissant pour la location meublée 

Face à une fiscalité plus avantageuse, de nombreux investisseurs privilégient la location meublée non professionnelle (LMNP). Ce régime permet de déduire l’amortissement du bien, les charges et les intérêts d’emprunt, tout en profitant d’une imposition plus douce sur les revenus locatifs. 

Mise en location : un levier de rentabilité 

Marseille se prête bien à la location meublée, à condition de bien choisir l’emplacement et le type de bien. Une stratégie d’investissement locatif pertinente doit combiner localisation, qualité du logement et bonne connaissance des obligations légales. 

Pour maîtriser l’ensemble du processus, il est essentiel de bien comprendre comment mettre un bien immobilier en location à Marseille. 

Les profils types : qui devrait acheter, qui devrait louer ? 

Le profil “patrimonial” 

Ce profil cherche à construire un capital sur le long terme, optimiser la fiscalité et sécuriser des revenus passifs. Pour lui, acheter à Marseille est clairement recommandé, notamment dans les quartiers en cours de revalorisation. 

Le profil “agile” 

Un investisseur jeune, flexible, qui débute ou qui souhaite se lancer sans prendre trop de risques peut opter pour la location avec exploitation (colocation, bail mobilité, etc.). Cela lui permet de générer des revenus sans engagement à long terme. 

Le profil “investisseur à distance” 

Pour ceux qui vivent loin de Marseille, acheter avec délégation de gestion (via une agence spécialisée) peut être une solution pour bénéficier du dynamisme de la ville sans gérer le bien au quotidien. 

Facteurs à prendre en compte avant de choisir 

Avant de trancher la question « vaut-il mieux acheter ou louer à Marseille pour investir », plusieurs éléments doivent être analysés : 

• Votre budget initial : apport personnel, capacité d’emprunt, frais annexes 

• Vos objectifs : plus-value, rentabilité, diversification patrimoniale 

• Votre horizon de placement : court terme, long terme, stratégie de transmission 

• Votre tolérance au risque : vacance locative, évolution des prix, évolution fiscale 

Conclusion : une réponse qui dépend de votre profil d’investisseur 

Il n’y a pas de réponse universelle à la question vaut-il mieux acheter ou louer à Marseille pour investir. Acheter reste une valeur sûre pour qui souhaite s’ancrer durablement dans le marché immobilier marseillais et tirer profit d’un rendement locatif attractif. Louer, en revanche, peut être une porte d’entrée plus souple pour tester le marché ou développer une activité immobilière légère. 

Dans tous les cas, une analyse fine du quartier, du type de bien, et des perspectives de valorisation est indispensable. Marseille offre de belles opportunités aux investisseurs avisés — à condition de choisir la stratégie adaptée à leur profil. Si vous êtes propriétaire à Marseille et que vous hésitez entre vendre ou louer votre bien, contactez une agence immobilière à Marseille.