Le guide complet sur les différents prêts immobiliers

Acquérir un bien immobilier est un projet important, parfois celui d’une vie. Et comme 8 français sur 10, vous envisagez peut-être de recourir à un prêt immobilier.

Les questions qui se posent alors sont nombreuses et techniques. Elles vont des conditions d’obtention d’un crédit aux différents types de prêts existants.

L’objectif de ce guide est d’y répondre avec un focus particulier sur le taux d’usure qui empêchent aujourd’hui certains d’accéder au crédit.

Les conditions pour obtenir un prêt immobilier

Les conditions pour obtenir un prêt immobilier sont strictes. Vous devez d’abord respecter un taux d’endettement maximal de 35 %.

Trois critères sont ensuite essentiels pour convaincre votre banquier :

• Votre apport personnel, c’est-à-dire la somme que vous possédez en propre. Il doit correspondre au moins à 10 % de la somme totale empruntée ;
• Votre situation professionnelle, car un emploi sûr et stable est une condition favorable pour bénéficier d’un emprunt ;
• Votre épargne, car c’est la preuve de votre sérieux financier.

La banque va également analyser votre situation personnelle, votre âge, et votre état de santé pour déterminer votre solvabilité.

Obtenir un prêt immobilier sans revenu ou en arrêt maladie est complexe, mais des solutions existent. Elles permettent aux personnes les plus fragiles d’accéder plus facilement aux prêts.

Une fois l’offre de prêt obtenu, l’accord a une durée légale minimale de 30 jours calendaires. Vous disposez ensuite d’un délai de réflexion obligatoire de 10 jours.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

L’offre de la banque doit obligatoirement mentionner le taux annuel effectif global (TAEG), c’est-à-dire comprenant le coût des intérêts bancaires, frais de dossiers, assurance emprunteur, etc…

Ce taux ne peut pas être supérieur au taux de l’usure qui est le taux maximum auquel un prêt peut être accordé.

Fixé par la Banque de France, le taux de l’usure est une protection pour les emprunteurs contre des crédits trop chers.

Mais il est jugé aujourd’hui trop bas par les banques et les courtiers qui constatent de nombreux refus de prêts immobiliers en raison du dépassement de ce taux. Ils invoquent un mode de calcul inadapté en période d’inflation et d’augmentation des taux.

Le gouverneur de la Banque de France a toutefois précisé que les règles pour la prochaine révision d’octobre resteront inchangées.

Quel taux choisir ?

Le taux d’un prêt immobilier peut être variable ou fixe. Peu utilisé aujourd’hui en France, le taux variable pourrait retrouver un avantage en cas de hausse prolongée des taux de base de la Banque Centrale Européenne. Lequel alors est le plus avantageux pour le financement de votre bien ?

Le taux variable

Un prêt immobilier à taux variable est un crédit dont le taux d’intérêt varie périodiquement à la hausse ou à la baisse tout au long de sa durée. La variation est généralement indexée sur le taux de l’Euribor.

Il comporte une part de risque, mais des possibilités existent pour passer d’un taux variable à un taux fixe ou pour mettre en place un taux capé plus sécurisant.

Le taux fixe

Le prêt immobilier à taux fixe présente comme principal avantage de connaître, dès le départ, la mensualité de son crédit, sans qu’elle ne puisse varier dans le temps.

Il assure à l’emprunteur une protection contre la hausse des taux d’intérêt.

Et s’ils viennent à baisser, l’emprunteur peut toujours tenter de renégocier son prêt ou le faire racheter par une autre banque.

Les types de prêts immobiliers

Différents types de prêts immobiliers sont adaptés à votre situation, votre niveau de vie et la nature de votre projet.

Le prêt amortissable

Le prêt amortissable est le crédit immobilier classique en France. La mensualité versée par l’emprunteur est composée d’une part de capital, d’intérêts et d’assurance de prêt qui sont remboursés progressivement tout au long du crédit. Au paiement de la dernière échéance, le prêt sera soldé.

Le prêt in fine

Un prêt in fine est un prêt bancaire réservé aux investisseurs. Il dissocie le paiement des intérêts, remboursés pendant la durée du prêt, et le remboursement du capital effectué en une seule fois à la dernière échéance du prêt. Les intérêts sont plus élevés que pour un prêt classique, mais ils sont déductibles de vos revenus.

Le prêt relais

Le prêt relais est un crédit non amortissable à court terme qui permet à son souscripteur, déjà propriétaire, d’acheter un nouveau bien immobilier avant la revente d’un autre. Le crédit sera remboursé par le produit de cette vente.

Le prêt relais pour senior a les mêmes particularités. Il s’agit d’un crédit de court terme, 12 à 24 mois maximum.

Le prêt hypothécaire

On parle de prêt hypothécaire lorsqu’un crédit est accordé en échange de la mise en gage d’un bien immobilier composant déjà votre patrimoine immobilier. Cette garantie permet de rassurer l’établissement prêteur.

En cas de non remboursement de l’emprunt, la banque pourra saisir votre bien et le mettre aux enchères afin de solder votre crédit.

Le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire est un prêt personnel garanti par une hypothèque consentie par l’emprunteur sur un bien immobilier lui appartenant. Il est principalement destiné aux seniors.

Ce prêt ne nécessite aucun remboursement régulier bien qu’il soit possible de rembourser les intérêts tout au long du contrat. Ce n’est qu’au moment du décès de l’emprunteur que le prêt sera automatiquement remboursé.

Il est rarement délivré et il faut s’adresser à des organismes spécialisés.

Le prêt lissé

Un prêt lissé, ou prêt à paliers de remboursements, est un crédit comportant plusieurs lignes de prêt dont on a lissé les mensualités afin d’obtenir une échéance constante tout au long du crédit.

Il existe de nombreux simulateurs en ligne pour effectuer le calcul du taux moyen d’un prêt lissé.

Le prêt lissé offre l’avantage d’améliorer la capacité d’emprunt. Mais il possède également un inconvénient majeur : il peut représenter un surcoût significatif.

L’octroi d’un crédit immobilier dépend de plusieurs facteurs déterminants liés à votre profil d’investisseur, à votre situation personnelle, professionnelle et financière. C’est ce qui déterminera le type de prêt le mieux adapté à votre projet.

De nombreux outils de simulation existe pour calculer votre prêt immobilier. N’hésitez pas à les utiliser et à nous consulter.