Travaux pendant une location : quels sont les droits du propriétaire ?

En tant que locataire, il se pourrait que votre propriétaire ait besoin d’avoir accès à votre logement pour réaliser des travaux. La loi autorise, en effet, certains travaux en cours de bail. Dans ce cas, le propriétaire est tenu de respecter quelques règles. Quels sont les droits et devoirs du bailleur concernant la réalisation de travaux dans un logement occupé ?

Les travaux que peut réaliser le propriétaire lors d’une location

La loi autorise un propriétaire qui loue son bien à réaliser certains travaux, sans que le locataire ne puisse s’y opposer. Ces interventions sont très encadrées et doivent justifier de maintenir le bien en bon état, d’améliorer les performances énergétiques ou thermiques du logement ou de s’assurer qu’il respecte bien les critères de décence fixés par l’article 1719 du Code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Il pourrait s’agir, par exemple :

• de réparations urgentes qui peuvent léser le locataire (chauffe-eau, radiateurs, etc.) ;
• de l’amélioration des parties communes (ravalement de façades, rénovation de la cage d’escalier, etc.) ;
• des travaux de maintien de l’état du logement s’il devient vétuste (fuite d’eau, mauvais fonctionnement des volets, etc.).

Si les travaux que souhaite effectuer le bailleur respectent au moins l’une de ces conditions, alors le locataire ne peut pas les refuser. Auquel cas, il risquerait d’être condamné à cesser d’empêcher la réalisation des travaux, en plus de devoir indemniser son bailleur pour le préjudice causé en versant des dommages et intérêts. Le bailleur pourrait également imposer la résiliation du bail de location.

Cependant, s’il s’agit uniquement de travaux d’amélioration du bien de la part du bailleur, ils ne peuvent en aucun cas être imposés et cela fait partie des droits du locataire de les refuser.

La procédure à suivre par le propriétaire pour ses travaux

Un bailleur qui souhaite réaliser des travaux autorisés dans un bien qu’il loue doit impérativement en informer son locataire et lui adresser une notification. Un courrier remis en main propre ou envoyé en recommandé avec accusé de réception doit indiquer la durée des travaux prévus, leur nature et les modalités de réalisation. Il peut être envoyé par une agence immobilière dans le cas où le bailleur passe par ces services. Il est à noter que lesdits travaux ne peuvent être réalisés les week-ends et les jours fériés.

Si les travaux doivent durer plus de 21 jours pendant une location, la loi Alur du 24 mars 2014 prévoit une indemnisation. Le montant du loyer pourra alors être revu à la baisse en fonction de la superficie du bien devenue inaccessible et de la durée des travaux.

En revanche, si à cause de travaux excessifs le locataire obtient un logement inhabitable, il est en droit de demander la résiliation de son bail. Cette dernière ne fera l’objet d’aucun préavis et est prononcée aux torts exclusifs. Ainsi, le propriétaire devra d’une part, verser un dédommagement au locataire, et d’autre part, le rembourser des loyers versés depuis l’assignation.

Les obligations du locataire en cas de travaux pendant une location

En cas de travaux de la part du bailleur en cours de bail, le locataire a certaines obligations, comme par exemple de laisser l’accès au propriétaire et aux artisans pour la réalisation des travaux dans le bien et de maintenir le paiement régulier du loyer.

Sachez toutefois qu’en cas de non-respect des conditions définies dans le courrier notifiant l’occupant du bien, ce dernier est en droit de saisir le Tribunal d’Instance. Si, par exemple, la durée des travaux n’est pas respectée, ou que le logement devient dangereux à la suite des travaux, mais qu’aucune solution n’a été trouvée avec le propriétaire, il est possible de faire une demande de suspension des travaux.

Malgré tout, il ne faut pas oublier que les petits travaux d’entretien incombent à l’occupant d’une maison ou d’un appartement (remplacement des joints de canalisation, ou des prises électriques défectueuses, etc.). Les deux parties ont des droits et des devoirs en termes de travaux à réaliser dans un logement. Dans tous les cas, il s’agira de communiquer afin de maintenir une relation propriétaire/locataire harmonieuse.