Comment savoir si un locataire est solvable ?

S’assurer de la solvabilité de ses locataires est un devoir dont tout propriétaire doit s’acquitter pour éviter des problèmes. Alors, comment procéder pour vérifier la solvabilité d’un locataire?

Pourquoi est-ce important de s’assurer de la solvabilité d’un locataire ?

On pourrait croire que l’expulsion est une décision simple et rapide à prendre lorsqu’un locataire ne paye pas ses loyers. Cependant, une telle procédure est à la fois pénible et longue. Ainsi, tout propriétaire se doit de connaître la capacité locative de tout candidat locataire.

L’estimation de cette capacité locative permet notamment au propriétaire de souscrire à une assurance Garantie Loyer Impayés (GLI). De ce fait, l’étude de la solvabilité d’un candidat locataire devient un devoir à remplir pour le propriétaire bailleur.

Qu’est-ce que le taux de solvabilité du candidat locataire ?

En règle générale, les propriétaires se basent sur le revenu du locataire pour faire le tri de toutes les demandes qu’ils reçoivent pour un bien immobilier. Le profil idéal serait celui du locataire avec des revues trois fois supérieures au loyer.

Toutefois, cette règle ne peut être appliquée au pied de la lettre pour diverses raisons. La première est le fait que trop peu de candidats sont en mesure de se tenir dans cette case. À moins d’être salarié d’une grande entreprise ou des fonctionnaires, il est difficile pour tout le monde de répondre positivement à ce critère. Le taux de solvabilité est alors revu à la baisse et le revenu exigé se retrouve être 2,5 ou 2 fois supérieur au montant du loyer.

La seconde raison est l’inconstance des habitudes de consommation. Un candidat à la location avec peu de dépense est en mesure de payer régulièrement son loyer contrairement à un autre candidat avec des revenus élevés, mais avec beaucoup plus de dépenses à assumer. Dans une situation comme celle-là, le propriétaire peut exiger un revenu de 3,5 fois supérieur au loyer, mais cela ne fait que restreindre l’accès à l’offre.

Comment vérifier si un locataire est solvable ?

Pour limiter le risque d’impayé, les propriétaires exigent des justificatifs permettant de vérifier diverses informations en rapport avec le candidat à la location. Il s’agit notamment de l’indication de son domicile actuel, de son activité professionnelle, de ses revenus, etc. Si vous louez votre bien par le biais d’une agence immobilière, celle-ci s’occupera de toutes les démarches nécessaires.

La loi Alur réduit les documents exigibles au nombre de deux :

• Une photocopie des trois derniers bulletins de salaire ou le dernier avis d’imposition reçu dans le cas où le candidat n’est pas salarié.
• Une attestation d’emploi (pour déterminer le statut professionnel : s’agit-il d’un CDI ou d’un CDD) ou d’une quittance de loyer établie par le précédent propriétaire pour attester de la solvabilité du candidat.

Le relevé d’identité bancaire peut être demandé pour vérifier que le candidat dispose bien d’un compte en banque.

Pour s’assurer de l’authenticité des documents fournis, le propriétaire peut également exiger les originaux de toutes les justifications. En effet, il est assez facile de falsifier des documents sur internet et certains candidats ne s’en privent pas.

Une enquête peut être engagée pour déterminer la cohérence des candidats. Pour ce faire, il suffit par exemple d’appeler l’employeur ou le précédent propriétaire cité par le candidat à la location. La solvabilité du candidat est également éprouvée grâce à son avis d’imposition. Avec le numéro de référence fiscale, le propriétaire dispose du nécessaire procédé à la vérification des revenus annuels.

Le recours au cautionnement bancaire

La solvabilité du candidat peut être attestée par un cautionnement bancaire. Il s’agit d’un engagement pris par une banque envers un client ou une banque désignée. La banque du candidat s’engage à payer en cas d’impossibilité du candidat les loyers, les charges impayées, les travaux non réalisés, etc. La caution bancaire peut être simple ou solidaire.

Grâce au recours au cautionnement bancaire, tout candidat disposant de peu de revenus, mais d’une bonne épargne peut justifier sa solvabilité et rassurer le propriétaire du paiement du loyer de manière régulière.