amortir un bien en location meublée

Comment amortir un bien immobilier en location meublée ?

De plus en plus de propriétaires bailleurs se tournent vers la location meublée du fait de son régime fiscal intéressant. En effet, l’amortissement est l’un des principaux avantages de la location meublée. Ce qui permet à 85 % des loueurs en meublé de payer peu d’impôts (source : jedeclaremonmeuble.com).

 

Définition : amortissement

L’amortissement est la perte de valeur d’un objet utilisé. Cette perte de valeur est imputée comme une charge qui va venir baisser le résultat de l’exercice sur lequel l’impôt est calculé. Dans le cas de la location meublée, le bien loué s’use comme le cas d’un objet en entreprise. Ainsi, cette perte de valeur se répercute comme une charge sur le revenu imposable. Nous allons voir comment il est possible de diminuer drastiquement ses impôts grâce à la location meublée.

 

L’amortissement pour une location meublée 

Quand on parle d’amortissement immobilier, il s’agit ici d’enregistrer, dans la comptabilité du loueur en meublé, une certaine perte de valeur du bien. Les dotations qui y sont pratiquées sont les charges d’exploitation. Elles vont diminuer la valeur d’origine de votre bien  et vont se déduire de vos revenus locatifs.

Dans un meublé, l’ensemble des éléments se trouvant dans le bien peuvent être amortis. Et ce si leur durée de vie est supérieure à 1 an. Par exemple, d’après compta.com, les meubles et électroménager peuvent être amortis sur une durée comprise entre 5 et 10 ans.

Attention, les terrains ne sont pas amortissables ! 

 

Comment calculer l’amortissement ? 

Si le bien est ancien, l’amortissement sera plus court qu’avec un bien neuf. Il est en effet possible d’amortir un bien ancien. Tout amortissement débute à partir du moment où le loueur en meublé passe au régime réel. 

L’amortissement se calcul de manière précise. Depuis un certain temps, l’amortissement se calcul par composants. Il s’agit de décomposer et de distribuer la valeur du bien sur plusieurs éléments :

 

ComposantsPourcentage de la valeur du bien estiméeDurée d’amortissement praticable
Gros œuvres30% à 50%30 à 100 ans
Façade5% à 15%20 à 40 ans
Installation générales et techniques15% à 35%10 à 20 ans
Agencement15% à 35%10 à 20 ans

Source : compta.com

Les conditions à l’amortissement 

Comme nous l’avons dit, l’amortissement en comptabilité est imputable suivants des règles. La mise en réserve d’une partie du résultat d’exploitation permet de posséder une trésorerie afin de remplacer les immobilisations. L’amortissement s’effectue chaque année, selon la nature du bien (voir tableau). Cependant, sur le plan fiscal, les règles sont différentes. L’article 39C du CGI limite la quantité d’amortissement prise en compte dans le résultat fiscal : « Les amortissements ne peuvent avoir pour effet de créer ou d’accroître le déficit fiscal ».  Cela veut dire que si le résultat d’exploitation présente un bénéfice avant prise en compte de l’amortissement immobilier, le montant des amortissements déductibles ne peut dépasser ce bénéfice.

 

Les conditions pour louer un meublé

Les avantages fiscaux ne sont pas les seuls critères pour louer un bien meublé :

  • La zone géographique est importante : certaines accueillent plus facilement les locations meublées. Les grandes villes, les villes touristiques et étudiantes sont les zones principales.
  • La typologie du bien : Comme la location est principalement destinée aux étudiants ou aux jeunes actifs, la typologie du bien est souvent un studio ou un petit / moyen appartement.
  • Il est aussi possible de louer un meubler possédant une grande surface dans le cas d’une colocation. La collocation est une solution privilégiée par la majorité des étudiants ou des jeunes actifs.

 

Nos conseils 

L’amortissement pour un bien en location meublée peut être particulièrement intéressant. Il est important de se renseigner préalablement auprès d’un expert-comptable afin d’avoir des conseils et pour déterminer l’intérêt d’avoir recours à l’amortissement. L’expert-comptable pourra vous renseigner mais aussi assurer la gestion administrative et fiscale de votre bien.