Dans le droit du voisinage, il existe le droit de passage et les servitudes. Mais quels sont exactement les servitudes et le droit de passage ? Qui est concerné ? Il est important de bien connaître ces deux termes avant de procéder à l’achat d’un bien immobilier.

Sommaire

Une servitude : une limitation de propriété

L’article 637 du code civil défini une servitude. Selon le code, une servitude est “une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire”.

Juridiquement, une servitude va faire référence à une limitation du droit de propriété. Cette limitation profite à quelqu’un d’autre, cela peut être le domaine public ou un autre propriétaire. On appelle la propriété soumise à la limitation de propriété, le fond servant et le fond dominant pour la propriété qui profite de la servitude appliquée. Dans notre cas, nous allons parler de la servitude de passage. Cependant, il faut savoir qu’il existe d’autres servitudes comme la servitude de vue. Une servitude n’a pas de limite dans le temps, elle peut être appliquée pour toujours. Mais, si elle n’est pas utilisée pendant au moins 30 ans, il est possible de la faire disparaître.

Quelles sont les différences entre une servitude et un droit de passage ?

Malgré de nombreuses similitudes, une servitude et un droit de passage possèdent quelques différences.

Le code civil défini également le droit de passage dans son article 682 “le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisant… est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner”.

En se référant à cette article, on peut déclarer qu’un droit de passage va forcément constituer une servitude sur une propriété, ce qui n’est pas le pour une servitude. En effet, une servitude n’est pas obligatoirement un droit de passage car il en existe plusieurs. Une servitude peut également être une servitude continue qui demande aucune intervention d’un être humain. Cela peut être notamment le cas d’une vue ou d’un égout.

Un droit de passage va désigner le droit pour un propriétaire de passer sur la propriété d’un autre propriétaire. Une servitude, c’est l’inverse, on désigne plutôt une contrainte pour le propriétaire du fond servant de laisser passer le propriétaire du fond dominant sur sa propriété.

Quelles sont les règles en matière de droit de passage ?

Un droit de passage est une servitude qui peut être fixée pour 30 ans. Cependant, il existe deux cas où ce droit peut être aboli. C’est notamment le cas si la servitude n’a plus raison d’être ou si la servitude a été annulée par les deux propriétaires dans une convention signée par les deux parties.

Un droit de passage est donné dans plusieurs cas. Par exemple, si le terrain est enclavé, un droit de passage va être donné à l’habitant se trouvant sur la parcelle enclavé pour qu’il puisse rejoindre la voie publique en passant sur le terrain de son voisin.

Si un terrain est difficile d’accès, l’habitant de ce terrain peut demander un droit de passage pour passer sur la propriété de son voisin et ainsi rejoindre la voie publique. Cependant, ce droit de passage est soumis à l’autorisation du fond dominant. C’est ce qu’on appelle juridiquement une servitude conventionnelle. Dans la plupart des cas, il est vivement conseillé pour un droit de passage d’établir un accord amiable à l’écrit signé par les deux parties avec les conditions de la servitude de passage (emplacement, le montant d’éventuelles indemnités, etc..). En l’absence d’accord et en cas de conflit, un juge devra être saisi.