Quel logement sur un terrain non constructible ?

Vous envisagez l’achat d’un terrain non constructible ? Avec nous, découvrez quelles possibilités et opportunités de logement s’offrent à vous.

Un terrain non constructible est par définition un terrain où toute construction, quelle qu’elle soit, est en principe interdite. Toutefois, des exceptions existent, qui peuvent autoriser et même favoriser le choix de ces terrains. Les raisons qui gouvernent cette classification comme le type d’habitat envisageable doivent être examinées au cas par cas. La connaissance des règles qui définissent un terrain non constructible, les conditions et possibilités qu’elles supposent, imposent et proposent, peuvent vous aider à déterminer le logement adéquat.

Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?

Un terrain non constructible est un terrain qui, précisément, ne présente pas les conditions nécessaires à l’implantation et à la pérennité d’une construction. Les critères, définis par le Code de l’urbanisme, sont déterminés par le Plan local d’urbanisme (PLU) qui remplace le Plan d’occupation des sols (POS) depuis 2014 dans le cadre des projets d’aménagement et de développement durable (PADD). La décision de classifier un terrain comme non constructible repose à la fois sur la nature et la situation du sol et sur le respect des politiques d’urbanisme, d’habitat et de déplacements. Il s’agit de questions pratiques, mais aussi juridiques propres à chaque commune ou communauté de commune.

Comment le reconnaître ?

Vous pouvez consulter le PLU et vous renseigner auprès de la mairie du terrain concerné. Tout en sachant qu’il existe dans ce domaine autant de règles que d’exceptions, certaines caractéristiques permettent toutefois de reconnaître sur place un terrain non constructible :

• La présence en zone préservée ou exposée aux risques naturels.
• L’absence de salubrité, de raccordement à l’électricité, à l’eau potable et à l’assainissement (avec cette nuance qu’il peut aussi s’agir d’un terrain non encore viabilisé).
• L’absence de voies d’accès.

Pourquoi et comment choisir un terrain non constructible ?

Le choix d’un terrain non constructible est loin d’être évident. Il demeure le plus souvent lié au prix du mètre très inférieur à celui des terrains constructibles. Le type de logement que l’on peut y installer demande lui aussi un moindre investissement à l’achat. En revanche, sa fiscalité demeure la même et son coût peut se répercuter en termes de confort et d’entretien, voire de sociabilité. Ce sont des logements moins conventionnels, dont la mise en place doit être réalisée en théorie et en pratique avec l’accord et la bienveillance des autorités et du voisinage. Il implique un mode de vie où le désir d’autonomie rejoint celui d’une intégration dans le tissu local.

Les terrains spécifiques :

Néanmoins, pour ces mêmes raisons, choisir un terrain non constructible peut être une option raisonnable et cohérente, voire stimulante. À condition de bien s’informer sur les avantages et les inconvénients de chaque type de terrain afin de pouvoir déterminer quel type de logement vous pouvez y installer et sous quelles conditions :

• Les terrains agricoles, définis par la nature du sol et son usage, sont ouverts uniquement aux bâtiments et aux statuts agricoles. Une fois ces conditions remplies, il n’est possible d’y vivre qu’une partie de l’année à des fins supposées d’exploitation.
• Les pastilles, zones réservées aux habitats mobiles, c’est-à-dire démontables, imposent une occupation représentant au moins les deux tiers de l’année.
• Les zones protégées, forestières et naturelles, excluent toute construction.

Quel logement pour quel terrain ?

Hormis les cas précités, le terrain non constructible octroie certaines exceptions qui autorisent à :

• Conserver une construction déjà existante.
• Construire un logement « en dur » de moins de 2 m² de surface et 1,5 m de haut.
• Installer un habitat temporaire.

Le choix de l’habitat léger

En l’absence de construction préalable, la surface réduite du logement en dur autorisé vous amènera probablement à opter pour un habitat léger et mobile qui répond à tous les cas de figure et impondérables du terrain non constructible. Dans ce cas, le raccordement au réseau public d’eau, d’assainissement ou d’électricité n’est pas imposé s’il n’est pas déjà présent. L’usage de ses propres équipements (récupération d’eau, systèmes de filtrations et panneaux solaires ou éoliens) est en revanche autorisé, à condition qu’il soit agréé.

Parmi les habitats légers, on distingue trois catégories :

• L’Habitation légère de loisirs (HLL), temporaire et saisonnière : yourte, cabane.
• La « résidence mobile de loisirs », temporaire et tractables : mobile home.
• Les véhicules terrestres habitables : tiny house, camion, van et caravane.

Dans le détail, les logements entrant dans ces catégories sont innombrables. La pression économique et écologique a vu ces dernières années la croissance et la multiplicité d’une demande et d’une offre encore accentuées par la crise sanitaire et le manque de matériaux. L’engouement pour cet habitat dit « réversible » vous permet aujourd’hui d’envisager un large panel de logements pour votre terrain non constructible.

Terrain non constructible: conclusion

En optant pour l’acquisition d’un terrain non constructible, vous vous engagez à ne pas construire, du moins pendant un certain temps et sous certaines conditions qui peuvent néanmoins évoluer. Une mise à jour simplifiée permet en effet aux autorités locales de changer le PLU de façon unilatérale et sans enquête publique. En retour, vous pouvez également demander une révision du statut juridique du terrain. Ce processus de négociation, long (un à deux ans) et sans garantie de résultat, exige une grande implication et une véritable application. Si vous avez trouvé le terrain de vos rêves, que celui-ci prévaut ou coïncide avec votre projet d’habitat, ces démarches iront naturellement de paire et de soi.