Comment se porte l’immobilier à Bordeaux en 2025 ? 

Bordeaux 2025 : la fin de l’euphorie, le début de la lucidité 

Bordeaux, jadis surnommée la Belle Endormie, a vécu une décennie de transformation fulgurante. L’arrivée de la LGV, les grands projets urbains, une qualité de vie enviée… Tout concourait à en faire l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques de France. Mais l’automne 2025 marque un tournant. 

La frénésie cède peu à peu la place à une forme de maturité immobilière. Les acheteurs prennent leur temps. Les vendeurs doivent réévaluer leurs prétentions. Et les investisseurs se montrent plus sélectifs que jamais. 

À quelques semaines de la fin d’une année charnière, une question s’impose : comment se porte réellement l’immobilier à Bordeaux aujourd’hui ? Est-ce le bon moment pour acheter, vendre, ou investir ? 

Cet article vous propose un décodage lucide, loin des effets de manche, pour comprendre les dynamiques à l’œuvre dans un marché en pleine transition, et saisir les opportunités encore bien présentes, mais plus subtiles. 

Évolution du prix de l’immobilier à Bordeaux : de la flambée à l’ajustement maîtrisé 

Le sujet sur toutes les lèvres est sans conteste l’évolution du prix de l’immobilier à Bordeaux. Après des années de hausse ininterrompue, le marché a entamé une phase de correction logique et nécessaire. Loin d’être un effondrement, il s’agit d’un atterrissage. 

On observe, depuis le pic de 2022, un ajustement moyen des prix de l’ordre de 8% à 12%. Cette moyenne cache cependant des réalités très différentes. Le marché bordelais est plus fragmenté que jamais. 

• Le cœur historique, une valeur refuge : Le fameux Triangle d’Or, les Chartrons ou encore le quartier Saint-Pierre démontrent une résilience remarquable. La rareté des biens et le prestige de l’adresse agissent comme un bouclier. Ici, la baisse est quasi inexistante, mais le volume de transactions s’est réduit. 

• Les quartiers en revalorisation : Des secteurs comme La Bastide sur la rive droite, ou Saint-Michel en pleine gentrification, continuent d’attirer. Ils offrent un potentiel de plus-value à long terme pour les investisseurs avisés et une qualité de vie recherchée. 

• Les biens avec défauts en première ligne : Les appartements mal isolés (“passoires thermiques” classées F ou G au DPE) et les maisons nécessitant d’importants travaux subissent la décote la plus forte. Les acquéreurs, plus attentifs à leur budget, intègrent désormais pleinement le coût de la rénovation énergétique dans leur négociation. 

Conclusion ? Le marché se segmente. Ce n’est plus la hausse généralisée, mais une logique quartier par quartier, bien par bien. 

Les mécanismes qui redessinent le marché bordelais 

Pour comprendre les mouvements de l’immobilier à Bordeaux, il faut regarder au-delà des prix. Plusieurs facteurs structurels pèsent aujourd’hui sur le marché : 

Le crédit plus difficile d’accès 

Les taux d’intérêt se sont stabilisés autour de 3,5 à 4 %, mais la capacité d’emprunt reste réduite.
Résultat : moins d’acheteurs solvables, plus d’attente, plus de négociation. 

L’allongement des délais de vente 

Un bien qui se vendait en 10 jours en 2025 reste désormais sur le marché plusieurs semaines, voire plusieurs mois.
Les acquéreurs comparent, négocient, et prennent leur temps. Le marché devient plus rationnel. 

Le DPE devenu décisif 

La performance énergétique influence directement le prix de vente.
Les acquéreurs anticipent désormais les coûts de rénovation, et ajustent leurs offres en conséquence. 

Pourquoi investir dans l’immobilier à Bordeaux reste stratégique en 2025 ? 

Dans ce nouveau contexte, certains pourraient penser que Bordeaux a perdu de son attrait. C’est une erreur. 

Malgré l’ajustement des prix, les fondamentaux restent solides, et investir dans l’immobilier à Bordeaux reste pertinent, surtout dans une perspective long terme. 

✅ 1. Une ville toujours attractive 

• Capitale étudiante avec plus de 100 000 étudiants 

• Pôle économique majeur du sud-ouest, avec des secteurs dynamiques (numérique, santé, tourisme) 

• Proximité de l’océan, des vignobles et des grands axes européens 

✅ 2. Des projets urbains ambitieux 

• Bordeaux Euratlantique continue de transformer la rive sud, mêlant logements, bureaux, commerces et culture 

• La Bastide évolue en profondeur, redessinant l’équilibre entre rive gauche et rive droite 

• Les mobilités douces (tram, RER métropolitain) revalorisent les secteurs périphériques 

✅ 3. Une vraie fenêtre d’achat 

Le recul des prix ouvre des opportunités pour les investisseurs avisés : 

• Rentabilité brute de 3,5 % à 5,5 % selon le secteur et le type de location 

• Meilleure sélection des biens 

• Moins de concurrence à l’achat 

Quelles sont les tendances de l’immobilier à Bordeaux ? 

Le marché bordelais change de visage. Voici les grandes tendances à retenir en 2025 : 

• Correction des prix dans les quartiers surcotés (Saint-Pierre, Triangle d’Or) 

• Attrait croissant pour les quartiers en mutation (Belcier, Bastide) 

•  Revalorisation du bâti ancien, portée par la rénovation énergétique 

• Montée des achats patrimoniaux (résidences principales ou secondaires de qualité) 

• Retour à un marché plus équilibré entre acheteurs et vendeurs 

L’époque où tout se vendait en 48h est révolue. Les acquéreurs prennent leur temps. La qualité du bien et sa valeur d’usage redeviennent les vrais critères de choix. 

Le rôle d’une agence immobilière à Bordeaux aujourd’hui 

Dans ce nouveau contexte, passer par une agence immobilière à Bordeaux n’est plus un luxe, mais une garantie d’efficacité. 

Voici ce qu’un professionnel compétent vous apportera : 

• Une analyse fine de la valeur du bien, ajustée au marché réel 

• Une stratégie de mise en valeur ciblée (visuels, diffusion, réseau) 

• Un accompagnement administratif et juridique complet 

• Une négociation éclairée face à des acheteurs prudents 

Dans un marché qui se complexifie, l’expertise locale fait toute la différence. 

Faut-il attendre une nouvelle baisse des prix à Bordeaux ? 

Beaucoup se demandent : est-ce le bon moment d’acheter à Bordeaux ?
La réponse dépend de votre profil. 

👉 Vous êtes acquéreur : 

• Si vous trouvez un bien de qualité bien positionné : n’attendez pas trop. 

• Le marché est moins compétitif, les marges de négociation sont réelles. 

👉 Vous êtes investisseur : 

• Certains quartiers présentent un fort potentiel de revalorisation. 

• Profitez d’un marché apaisé pour acheter intelligemment, pas dans la précipitation. 

👉 Vous êtes vendeur : 

• Ajustez le prix dès la mise en vente. 

• Faites appel à une agence avec une vraie connaissance terrain pour ne pas rester bloqué plusieurs mois. 

Le bon timing n’est pas une question de tendance, mais d’alignement entre projet, budget et opportunité. 

Quelle est la baisse des prix de l’immobilier à Bordeaux ? 

En moyenne, on observe depuis deux ans une baisse de l’ordre de 6 à 12 % selon les quartiers et les types de biens.
Mais la chute n’est ni brutale ni généralisée. Elle reflète surtout une normalisation après une surchauffe post-2017. 

• Les biens atypiques et bien situés conservent leur valeur. 

• Les logements mal classés énergétiquement ou mal localisés sont plus fortement touchés. 

L’évolution des prix immobiliers à Bordeaux doit donc être analysée avec nuance, quartier par quartier, bien par bien. 

Conclusion : Un marché plus sélectif, mais plein d’opportunités 

Loin du scénario de crise, le marché immobilier à Bordeaux entre dans une phase de régulation, voire de maturation.
Les excès d’hier laissent place à une logique plus saine, plus équilibrée. 

C’est une bonne nouvelle pour les acquéreurs sérieux, les investisseurs prudents, et les vendeurs bien accompagnés.
Dans ce nouveau cycle, l’expertise locale devient essentielle. 

👉 Vous avez un projet à Bordeaux ? 

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Bordeaux reste une valeur sûre… pour ceux qui savent la lire avec justesse.